Guía completa sobre las hipotecas: tipos, calcular y condiciones

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Una hipoteca es la principal vía que tienen la mayoría de las personas para poder hacerse con una vivienda propia. ¿Tienes dudas sobre los tipos que existen, los requisitos que piden para concederla o los gastos que vienen asociados a la misma? ¡Resuélvelas a través de esta guía completa de Selectra!


¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un producto financiero que permite al cliente recibir una suma de dinero por parte de una entidad bancaria para la compra de un inmueble. Como comprador está obligado a devolver al banco la cantidad prestada en unas cuotas periódicas, además de los intereses generados.

  • Características de una hipoteca
  • Financiación: por norma, los bancos ofrecen el 70-80% del valor de tasación del inmueble, no es común que ofrezcan una financiación del 100%
  • Plazo de amortización: generalmente, las entidades financieras permiten devolver una hipoteca en un máximo de 30 años
  • Está sujeta a unos tipos de intereses, diferentes en función de la modalidad de hipoteca que pidas: a interés fijo (la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo hipotecario) o a interés variable (la cuota viene determinada por el valor del índice de la diferencia, euríbor o IRPH, sumado a un diferencial fijo)
  • Comisiones: dependiendo la entidad bancaria, la hipoteca puede estar exenta de comisiones o que se aplique una comisión de apertura, de ahí la importancia de dar con una hipoteca barata 

¿Es igual un préstamo que una hipoteca?Comparten similitudes, pero la principal diferencia con un préstamo personal es que el dinero prestado lo puedes gastar en lo que quieras. En el caso de la hipoteca, el fin es amortizar la deuda para tener un inmueble en propiedad.

Requisitos para pedir una hipoteca

El paso previo antes de empezar a comparar hipotecas o ver el tipo de interés que más te conviene es saber si cumples las condiciones para que te concedan una. Dichos requisitos no son muchos, pero el fundamental es que cuentes con la suficiente solvencia económica para hacer frente a los pagos.

 Situación financiera y ahorros

Se estima que la cuota de la hipoteca no tiene que representar más del 30-35% de tus ingresos mensuales, de lo contrario es probable que el banco deniegue tu petición.

Asimismo, tienes que tener algunos ahorros. Por norma, los bancos te conceden como mucho el 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre que vaya a ser la residencia habitual, por lo que es importante contar con un remanente para hacer frente al 20% restante.

Sí que puedes encontrar bancos que ofrecen hipotecas al 100% de financiación pero para ello tienes que demostrar tener un buen perfil económico además de, en algunos casos, hacerte con uno de los pisos que ofrecen como inmobiliaria.

 Contrato estable

A la hora de pedir una hipoteca de poco o nada sirve tener un contrato temporal, a media jornada o por obra o servicio. El banco mira con buenos ojos un contrato indefinido, con una nómina más o menos elevada.

Asimismo, tener bastante antigüedad en la empresa donde trabajas también suma puntos para la concesión de la hipoteca.

 No tener préstamos y un buen historial de crédito

No tener deudas pendientes ni préstamos abiertos también es un plus para poder acceder a una hipoteca.

Historial crediticio limpioSumado a ello, es importante tener un historial crediticio limpio, o lo que es lo mismo, no haber figurado nunca en una lista de morosidad como RAI o ASNEF. Con ello demostrarás que eres una persona comprometida financieramente hablando.

Documentación para solicitar una hipoteca

De esta forma, para que la entidad bancaria pueda corroborar que cumples estos tres requisitos, necesitará que entregues una serie de documentos:

  • Documentación común para solicitar una hipoteca
  • DNI de los titulares o la Tarjeta de Residencia en su defecto
  • Tres últimos recibos en caso de que tengas algún préstamo abierto
  • Contrato de señal o arras en caso de que se haya firmado anteriormente
  • CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España)
  • Declaración del IRPF de los últimos años así como un justificante del efectivo que vas a poder aportar, presentando una copia del saldo del/los titular/es
  • Información registral actualizada
  • Escrituras de las propiedades que se posean
  • Contrato de arrendamiento en caso de que tu actual domicilio esté alquilado
  • Justificación de otros ingresos y extractos bancarios recientes

Además de todos estos datos, has de aportar otros más dependiendo de si estás trabajando por cuenta ajena o propia:

Documentación para pedir una hipoteca
Documentación para trabajadores por cuenta ajena
Documentación para trabajadores por cuenta propia
  • Contrato laboral, independientemente de que sea definido o indefinido
  • Nóminas de los últimos tres meses
  • Justificante de ingresos adicionales (si es el caso)
  • Recibos de los préstamos actuales abiertos, si se tienen
  • Declaración anual del IVA
  • Pagos trimestrales del IVA del año en curso
  • Declaración anual del IRPF
  • Justificantes de los pagos de las tasas de autónomo a la Seguridad Social

En el caso de que seas una sociedad, deberás entregar el impuesto de sociedades del ejercicio anterior, las declaraciones de impuestos del año actual (IVA e Impuesto de Sociedades) además de un balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Además de toda la documentación mencionada, cada banco es diferente y puede ser que te pida documentación adicional para evitar los impagos.

Tipos de hipotecas

Las hipotecas se pueden clasificar atendiendo a múltiples patrones, como es la finalidad, el tipo de público, pero en la oferta de mayoría de bancos se clasifican atendiendo exclusivamente al tipo de interés que se les aplica:

  • Tipos de hipotecas
  • Hipoteca fija: en esta modalidad, los intereses se mantienen fijos durante toda la vida del préstamo. Siempre pagarás la misma cuota, lo que la convierte en ideal para ti si no te gusta correr riesgo
  • Hipoteca variable: en este caso, el interés se compone de un diferencial, es decir, una cuota fija mensual, más un índice de referencia que puede ir a la baja o la alta. El más común es el euríbor. Entre sus tipos se encuentra la hipoteca multidivisa
  • Hipoteca mixta: un híbrido entre las dos anteriores. Por norma, durante los primeros años es a tipo fijo para después pasar a ser a tipo variable

Otras hipotecasDentro de los tipos, también puede entrar la hipoteca inversa, una modalidad dirigida a las personas de la tercera edad (mayores de 65 años) por la que recibirán una renta mensual vitalicia hasta que fallezcan. En ese momento, el banco se quedará la casa y los herederos podrán recuperarla siempre y cuando devuelvan el total de dichas rentas al banco. . A esta se suma la hipoteca joven, con características especiales para este colectivo.

Hipoteca primera o segunda residenciaPuedes solicitar todos los tipos tanto si quieres una hipoteca para una segunda vivienda o para la residencia habitual, pero has de tener en cuenta que las condiciones entre una y otra varían.

Cálculo de una hipoteca: ¿qué hay que tener en cuenta?

Para calcular el coste de una hipoteca fija o variable, lo más recomendable es acudir a un simulador, disponible en las webs de todos los bancos.

Has de saber que para determinar el cálculo total y saber si ese préstamo hipotecario te va a salir a cuenta o no hay que tener en cuenta los gastos de la hipoteca (intereses, comisiones, productos vinculados) que detallamos a continuación.

¿Qué gastos se asocian a la hipoteca?

Aunque cuentes con una buena solvencia económica, hace falta hacer números antes de contratar una hipoteca. Y es que los gastos no se acaban con la mensualidad que tendrás que pagar para liquidar la deuda, también entran en escena otros muy a tener en cuenta:

 Gastos de formalización de la hipoteca

  • Gastos de tasación: es un trámite para determinar el valor que tiene una vivienda. A partir de esa cifra, el banco realiza un cálculo para saber cuánto dinero te puede prestar. Esta operación la puedes realizar por medio de una empresa externa y suele rondar los 250-500 euros aproximadamente
  • Gastos de notaría: representan el dinero que le tienes que abonar a un notario para que firme las escrituras del préstamo hipotecario
  • Gastos de registro: básicamente tienes que registrar la escritura en el registro de la propiedad para que quede constancia de que tú eres el único propietario de ese inmueble. El coste del trámite está estipulado por ley y depende de la cantidad de dinero que te haya prestado la entidad financiera
  • Gastos de gestoría: es el importe que tienes que pagar a los profesionales por determinados procedimientos como por ejemplo la liquidación de los impuestos
  • Impuestos de compra, siendo los más destacados el IVA y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), el cual varía en función de la comunidad autónoma

 Comisiones

  • Comisión de apertura: normalmente las entidades bancarias no la aplican
  • Comisión de subrogación: en el caso de que cambies la hipoteca de banco
  • Comisión de novación: en el caso de que se modifique alguna de las cláusulas de la hipoteca
  • Comisión por la amortización anticipada

 Productos vinculados o bonificados

Es común que los bancos rebajen los intereses de sus hipotecas a cambio de una mayor vinculación o, dicho de otro modo, la contratación de otros productos ofertados:

  • Productos vinculados: son los que son obligatorios a la hora de firmar la hipoteca. La ley actual los ha prohibido y solo mantiene el seguro de daños
  • Productos combinados: son voluntarios, de manera que las entidades bancarias los ofrecen separados de la hipoteca. La domiciliación de la nómina, seguro multirriesgo o un plan de pensiones suelen ser algunos de los más habituales

Hipotecas sin vinculaciónAunque todavía son pocas, algunas entidades yan están incluyendo dentro de su catálogo de préstamos hipotecarios las hipotecas sin vinculación.

 Cláusulas y otros gastos

Además de los mencionados, unas que han generado polémica en los últimos años son las cláusulas, más concretamente las cláusulas suelo, por las que muchos bancos fueron demandados por los clientes y obligados a devolver dinero.

Otros gastosPor último, el abanico de gastos de la hipoteca los completan los de cancelación y ampliación.

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?De acuerdo al Ministerio de Consumo, los gastos de la hipoteca solo se podían reclamar hasta el 21 de enero de 2021; una fecha que ha generado discrepancias, ya que algunos juristas afirman que se pueden seguir pidiendo.

Si tienes que reclamar gastos de la hipoteca, lo primero que hay que tener en cuenta es si puedes hacerlo. Para ello, hay que remitirse a la ley, concretamente a la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, del 15 de marzo de 2019 que determina que el reparto de los siguientes gastos de las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 y la eliminación de las cláusulas abusivas.

  • ¿Qué gastos se pueden reclamar?
  • Gastos de tasación del inmueble: 100%
  • Gastos del registro de la propiedad y de la tasación del inmueble: 100%
  • Gastos de notaría: 50%

También los pueden reclamar las personas que ya hayan pagado la hipoteca o que hayan vendido el inmueble.

Si entras dentro de este grupo, y una vez que hayas aportado bien una copia de la escritura del préstamo hipotecario o una de la compraventa con subrogación, tienes que:

Ponerte en contacto con el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria y enviar un modelo de escrito de reclamación de los gastos hipotecarios.

En caso de que el banco lo rechace o no te dé una respuesta en un plazo máximo de dos meses, puedes o ir a los tribunales o presentar una queja en el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.

Desgravar la hipotecaA pesar de los numerosos gastos que tiene, has de saber que puedes llegar a desgravar la hipoteca en tu declaración de la renta.

¿Existen hipotecas con financiación al 100%?

Una hipoteca con financiación al 100% te permite disponer del total del valor de tasación de la vivienda que quieras adquirir, además de poder optar a una hipoteca sin entrada. Como ya hemos adelantado, lo común es que el banco te conceda entre el 70-80% de dicho valor, de ahí su enorme atractivo.

  • Características de las hipotecas al 100%
  • El plazo de devolución es más amplio, cercano a los 40 años en algunos casos
  • La cantidad ofrecida por la entidad es más elevada
  • No suelen variar excesivamente las condiciones y el tipo de interés

Hipotecas al 100%Entre las mismas podemos destacar la hipoteca Altamira del Banco Santander, la hipoteca Inmuebles Propios de Liberbank o la hipoteca Escogecasa Fija de Abanca.

¿Una hipoteca siempre tiene las mismas condiciones?

No tiene por qué. Como titular de un préstamo hipotecario puedes hacer modificaciones en el contrato, tales como rebajar el tipo de interés, el plazo de de devolución, las comisiones y las condiciones de bonificación, así como llevar a cabo una amortización anticipada, etc., pero las dos más comunes son las siguientes:

Cambios en las condiciones de la hipoteca
Cambios en las condiciones de la hipoteca
Detalles de ese cambio
Novación de la hipoteca
  • Modificación de las cláusulas del contrato del préstamo hipotecario
  • La entidad puede negarse a realizar el cambio
Subrogación de la hipoteca
  • Cambiar la hipoteca abierta de banco
  • Cambiar el titular de la hipoteca

Modificar la hipoteca de banco: Pasos a seguir

Tal y como hemos adelantado, cambiar la hipoteca de banco es una operación bastante común dadas las bonificaciones y promociones que ofrecen por hacer este traslado. Una vez que una entidad te haya hecho una oferta para realizar esa modificación u oferta vinculante, estos son los pasos a seguir.

  1. Notifica al banco en el que actualmente tienes la hipoteca que te vas a cambiar. También le tienes que pedir un certificado del importe de la deuda pendiente que tienes. Tiene un plazo máximo de 7 días para dártelo
  2. Informa a la que será tu entidad bancaria. Esta tiene 15 días para ofrecerte ante notario una hipoteca con iguales o mejores condiciones que la que ya tienes abierta
  3. Realiza el trámite de subrogación con tu nuevo banco

Preguntas frecuentes sobre una hipoteca

¿Cuánto cuesta una amortización anticipada de la hipoteca?

Depende del tipo de hipoteca que hayas adquirido. En una hipoteca variable el límite está en el 0,25% los primeros tres años o un máximo de 0,15% del capital amortizado si se aplica los cinco primeros años del contrato.

En el caso de las hipotecas fijas, se establece un límite del 2% si se amortiza en los diez primeros años y 1,5% del capital amortizado si se hace pasado ese tiempo.

¿Qué es un cuadro de amortización de la hipoteca?

El cuadro de amortización de la hipoteca es básicamente un desglose de las mensualidades para devolver el préstamo hipotecario. El mismo está formado por las siguientes partes:

  • Cuotas que tendrás que pagar
  • Tipo de interés aplicado
  • Coste de cada cuota
  • Intereses devengados
  • Cantidad de capital amortizado
  • Capital restante a amortizar

¿Dónde puedo encontrar un modelo de reclamación de los gastos de la hipoteca?

En la web hay muchos ejemplos de modelos de reclamación de los gastos de la hipoteca. Recuerda que dicho modelo puede cambiar año a año, de ahí la importancia de dar con uno que esté actualizado. Si lo prefieres, también puedes acudir a un despacho especializado en el tema.

¿Existen hipotecas para funcionarios?

Actualmente, hay pocas entidades bancarias que ofrezcan hipotecas para funcionarios, pero sí que BBVA tiene una oferta atractiva para este colectivo

¿Es obligatorio contratar un seguro de vida para que te concedan una hipoteca?

De acuerdo a la nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019, no es obligatorio contratar un seguro de vida para que te concedan una hipoteca.

¿Cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca?

Por lo general, la edad máxima para contratar una hipoteca son los 75 años. De todas formas, si tienes dudas, te recomendamos consultar esta información sobre la edad máxima para solicitar una hipoteca.

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