¿Cuál es la mejor hipoteca para una segunda vivienda en 2025?
Solicitar un préstamo para comprar una segunda vivienda es posible incluso si ya tienes una hipoteca, aunque las condiciones son más exigentes: financiación de hasta el 70 %, plazos más cortos e intereses más altos. Aun así, en 2025 hay opciones competitivas, con tipos fijos desde el 2,85 % TIN y variables desde euríbor +0,60 %.
Metodología del análisis
Todos los cálculos y comparativas que encontrarás en este artículo son estimaciones orientativas basadas en un ejemplo común:
- Precio de la vivienda: 150.000 €
- Entrada del 30%: 45.000 €
- Financiación solicitada (70%): 105.000 €
- Euríbor mayo 2025 (12 meses): 2,080 %
- Condiciones: se aplica el tipo bonificado máximo ofrecido por cada banco
En el caso de hipotecas variables conocer la evolución del euríbor, es clave, ya que la cuota varía y se recalcula cada año.
Mejores hipotecas para una segunda vivienda en 2025
Para este ranking con las mejores hipotecas para segunda residencia, hemos seleccionado las tres mejores hipotecas variables y tres fijas, basándonos en las condiciones más ventajosas: tipo de interés, comisiones, bonificaciones y requisitos.
Mejores hipotecas variables para segunda vivienda
Hipoteca Segunda residencia Variable - Openbank
- TAE Variable Bonificado
3,50% - TIN Bonificado
Euríbor + 0,65% - Cuota estimada
690,46 €/mes - Financiación (%) máx.
70%
Condiciones bonificación
- Domiciliación de nómina ≥ 900 €/mes
- Contratar Seguro de Hogar
- Contratar Seguro de Vida
- Fondo o plan de pensiones
Hipoteca Segunda residencia Variable - BBVA
- TAE Variable Bonificado
3,63% - TIN Bonificado
Euríbor + 0,60% - Cuota estimada
686,63 €/mes - Financiación (%) máx.
70%
Condiciones bonificación
- Domiciliación nómina ≥ 600€/mes
- Contratar Seguro Multirriesgo
- Contratar Seguro de Amortización de Préstamos
Hipoteca Segunda residencia Variable - ING
- TAE Variable Bonificado
3,40% - TIN Bonificado
Euríbor + 0,70% - Cuota estimada
694,30 €/mes - Financiación (%) máx.
80%
Condiciones bonificación
- Domiciliación nómina ≥ 600€/mes
- Contratar Seguro de Hogar
- Contratar Seguro de Vida
ING destaca por ofrecer financiación de hasta el 80%, algo extremadamente raro en préstamos hipotecarios para segundas viviendas. Aunque requiere varias vinculaciones, puede ser ideal para perfiles solventes con poca liquidez inicial. Si prefieres menos vinculación, Openbank ofrece un equilibrio excelente entre intereses bajos y condiciones más flexibles.
Mejores hipotecas fijas para segunda vivienda
Hipoteca Segunda residencia Fija - Openbank
- TAE Bonificado
3,35% - TIN Bonificado
2,57% - Cuota estimada
678,23 €/mes - Financiación (%) máx.
70%
Condiciones bonificación
- Domiciliación de nómina ≥ 900 €/mes
- Contratar Seguro de Hogar
- Contratar Seguro de Vida
- Fondo o plan de pensiones
Hipoteca Segunda residencia Fija - ING
- TAE Bonificado
4,13% - TIN Bonificado
3,45% - Cuota estimada
746,92 €/mes - Financiación (%) máx.
80%
Condiciones bonificación
- Domiciliación nómina ≥ 600€/mes
- Contratar Seguro de Hogar
- Contratar Seguro de Vida
Hipoteca Segunda residencia Fija - CaixaBank
- TAE Bonificado
4,11% - TIN Bonificado
2,70% - Cuota estimada
688,13 €/mes - Financiación (%) máx.
70%
Condiciones bonificación
- Domiciliación nómina ≥ 600€/mes
- Contratar Seguro Vida
- Contratar Seguro Hogar
- Alarma hogar Securitas Direct
Openbank vuelve a liderar el ranking gracias a su TAE competitiva, sin comisiones, y con requisitos asumibles. Es ideal para quienes priorizan estabilidad en cuotas y no quieren sorpresas. Por su parte, CaixaBank permite un plazo de 30 años, excepcional en hipotecas para segunda residencia, útil para reducir la cuota mensual si se busca más comodidad.
Condiciones generales de financiación de una hipoteca para segunda vivienda
Las hipotecas para segunda vivienda presentan diferencias significativas respecto a las que se destinan a la residencia habitual. Las entidades bancarias consideran que, al no ser una vivienda de primera necesidad, el riesgo de impago es mayor, por lo que aplican criterios más restrictivos.
A continuación, detallamos las principales características generales que reúne este tipo de préstamo hipotecario:
Comparativa entre hipoteca de primera vivienda y segunda vivienda
Característica | Hipoteca primera vivienda | Hipoteca segunda vivienda |
|---|---|---|
Financiación máxima | Hasta el 80% del valor de tasación o compraventa | Hasta el 60%-70% del menor entre tasación o compraventa |
Entrada mínima | 20% | 30%-40% + gastos |
Plazo máximo | 30 años (incluso hasta 40 en variables) | 25 años (algunos bancos permiten 30 años) |
Edad máxima | Hasta 75-80 años al finalizar el préstamo | Igual, aunque con mayor exigencia de ingresos |
Tipo de interés | Más bajo (mayor oferta y bonificaciones) | Más alto (más riesgo para el banco) |
Comisiones y gastos | Menores | Mayores (más gastos vinculados, exigencia de seguros) |
Ejemplo práctico
Para una vivienda de 200.000 €, si se trata de primera residencia, el banco podría financiar hasta 160.000 € (80%), exigiendo 40.000 € de entrada más gastos. En cambio, en una segunda vivienda, lo habitual sería financiar solo hasta 140.000 € (70%), por lo que el comprador tendría que aportar 60.000 € más entre 10.000 y 20.000 € de gastos e impuestos.
Requisitos para solicitar una hipoteca para segunda vivienda
Los requisitos para obtener una hipoteca para segunda residencia pueden variar según el banco, pero en general son más exigentes que para una vivienda habitual. Esto se debe a que las entidades consideran que existe un mayor riesgo de impago, al no tratarse de una necesidad básica. Por tanto, deberás demostrar una excelente salud financiera y un perfil económico muy solvente.
- Trabajo estable: contrato indefinido con antigüedad (en torno a 1 año o más), o ser funcionario o autónomo con ingresos regulares. Los perfiles con estabilidad laboral tienen más posibilidades de acceder a mejores condiciones.
- Baja ratio de endeudamiento: la suma de todas tus cuotas mensuales (incluyendo otras deudas, como préstamos personales o la primera hipoteca) no debería superar el 30%-35% de tus ingresos netos mensuales.
- Ahorro disponible: normalmente deberás aportar al menos el 30% del precio de compraventa como entrada, ya que la mayoría de bancos financian solo entre el 60% y el 70%.
- Otros factores que pueden ayudarte
- Avales o garantías adicionales: por ejemplo, una vivienda libre de cargas como respaldo. Esto puede mejorar las condiciones o permitirte acceder a una mayor financiación.
- Relación previa con el banco: ser cliente antiguo, tener domiciliada la nómina o contratar seguros con la entidad puede ayudarte a mejorar las condiciones o simplificar la aprobación.
¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% para una segunda vivienda?
En términos generales, no es habitual que los bancos concedan una hipoteca que cubra el 100% del valor de una segunda vivienda, es decir, una hipoteca sin entrada. Este tipo de financiación se reserva, casi exclusivamente, para la compra de una primera residencia, donde hay un mayor respaldo institucional y menor percepción de riesgo por parte de las entidades.
Sin embargo, existen excepciones muy concretas en las que podrías acceder a una financiación total o cercana al 100%:
- Compra de inmuebles de la cartera del propio banco: muchas entidades ofrecen condiciones más flexibles (y agresivas) cuando se trata de vender viviendas que poseen en propiedad.
- Perfil financiero muy solvente: si tienes ingresos altos, bajo endeudamiento y una gran estabilidad laboral, algunos bancos pueden plantearse ofrecerte mejores condiciones como estrategia de fidelización.
- Avales o garantías adicionales: como, por ejemplo, presentar una vivienda libre de cargas como garantía adicional. Esto disminuye el riesgo para el banco.
- Ayudas públicas o planes autonómicos específicos: aunque son más comunes para jóvenes o compradores de primera vivienda, algunos programas pueden facilitar el acceso a una segunda residencia en determinadas circunstancias, especialmente en zonas rurales o con incentivos a la repoblación.
Eso sí, debes recordar que aunque el banco paga la notaría, registro y gestoría (según la Ley de Crédito Inmobiliario), tú sigues pagando la tasación y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Estos costes suponen entre un 6% y 10% del valor del inmueble, por lo que deberás tener ahorrado ese porcentaje como mínimo.
Gastos y comisiones de una hipoteca para segunda vivienda
Al igual que al comprar una primera residencia, financiar una segunda vivienda conlleva una serie de gastos asociados a la hipoteca y posibles comisiones bancarias. No obstante, en este caso suelen ser más elevados, ya que los bancos consideran que existe un mayor riesgo de impago.
- Tasación: obligatoria. cuesta entre 200 y 500 €, dependiendo de la vivienda y la entidad.
- Apertura: aunque muchos bancos la eliminan en sus campañas, puede oscilar entre el 0,5% y el 1%.
- Seguros obligatorios: habitualmente seguro de hogar, aunque también se suele exigir seguro de vida y otras vinculaciones como sistemas de alarma o tarjetas.
- Cuenta vinculada: casi todos los bancos requieren abrir una cuenta corriente con la entidad, y pueden cobrarte comisión de mantenimiento.
- Gastos de notaría, gestoría, registro e impuestos: entre el 10% y el 15% del precio de compraventa, pagado por el banco.
Además, al requerirse una entrada superior (30% o más), es recomendable contar con al menos el 50% del valor del inmueble ahorrado para hacer frente a todos estos pagos iniciales.
¿Puedo comprar una casa si ya tengo una hipoteca?
Sí, puedes comprar una segunda vivienda aunque ya tengas una hipoteca activa, siempre que tu situación financiera te lo permita. En este caso, tu capacidad de endeudamiento será el principal factor que analizará el banco.
En general, las entidades permiten tener más de una hipoteca al mismo tiempo, pero la suma de las cuotas mensuales no debería superar el 30%-35% de tus ingresos netos. Si cumples con este requisito, existen varias alternativas para financiar tu segunda vivienda:
- Opciones para financiar una segunda vivienda si ya tienes una hipoteca
- Solicitar una segunda hipoteca: es la opción más habitual. Se tramita como un préstamo hipotecario nuevo, independiente del anterior. Tendrás dos cuotas y dos contratos distintos.
- Ampliar la hipoteca actual: puedes pedir una ampliación de capital, mediante novación de la hipoteca ya existente.
- Rehipotecar tu vivienda actual: consiste en cancelar la hipoteca vigente y firmar una nueva que incluya el importe pendiente más la cantidad adicional para la segunda vivienda.
- Hipoteca con garantía cruzada: algunas entidades permiten usar la primera vivienda como garantía para financiar la segunda. Es una fórmula más arriesgada, y no la ofrecen todos los bancos.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca para segunda vivienda
¿Puedo hacer una novación de mi hipoteca para incluir una segunda vivienda?
Sí. Algunos bancos permiten modificar tu hipoteca actual (novación) para incluir más capital y utilizarlo en la compra de una segunda residencia. Sin embargo, esta opción solo es viable si tu deuda actual es baja y tu perfil financiero es muy solvente.
¿Puedo elegir cualquier tipo de hipoteca para mi segunda vivienda?
Sí. Aunque las condiciones son distintas, puedes optar por una hipoteca fija, hipoteca variable o hipoteca mixta, dependiendo de la oferta de tu banco y tus preferencias personales.
¿Cuántos ahorros necesito para una hipoteca de segunda residencia?
Como mínimo, deberías tener entre un 30% y un 40% del valor del inmueble ahorrado, además de entre un 6%-10% para gastos. En total, se recomienda tener ahorrado el 50% del valor total de la operación.
¿Qué ingresos necesito para una hipoteca de segunda residencia?
Depende del importe solicitado, pero como referencia general, un salario neto mensual entre 1.700 € y 2.500 € sería considerado razonable por la mayoría de entidades, siempre que no tengas otras deudas significativas.