Gastos de la hipoteca: ¿Cómo reclamarlos?

Decidirse a contratar un préstamo hipotecario supone pagar una cantidad de dinero importante durante la mayor parte de nuestras vidas. Generalmente nos centramos en el coste de esta, olvidando los gastos de la hipoteca que también habrá que abonar. Te ayudamos a que te hagas una idea de cuánto vas a pagar por toda tu hipoteca.

¿Cómo calcular los gastos de la hipoteca?

Las hipotecas suponen abonar una gran cantidad de dinero durante un periodo prolongado de tiempo, cada mes tendrás que pagar por adquirir la vivienda. Pero antes de llegar a ese paso, hay que empezar por calcular los gastos de una hipoteca. Algunos de ellos son:

• Gastos de formalización de la hipoteca: los principales gastos que tiene la contratación de una hipoteca. Los más comunes son la tasación, comisión de apertura o notaría, entre otros. Cada trámite tiene un coste estimado que se sitúa entre los 200€ para el registro y los 700€ para la notaría.
• Gastos de compraventa de la vivienda: estos no son específicamente de la hipoteca sino más bien los que conlleva la compra de una casa indistintamente de si existe la intención de pedir un préstamo hipotecario o no. El importe aproximado total por la adquisición de una casa (por valor de 100.000€) se puede encontrar entre los 10.000€ y los 20.000€.

Es recomendable antes de comprar una vivienda y solicitar un préstamo hipotecario tener ahorrado el 20% del coste de la hipoteca y un 12% más. Ese 12% es frecuente que se destine a los gastos asociados a la adquisición y solicitud de una casa, ya que estos suelen ser bastantes y con un precio elevado. Se estima que la cantidad total, sin contar las comisiones y los productos contratados extra de gastos de una hipoteca por valor de 100.000€ se encuentran alrededor de los 2.000€.

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

Los tribunales, estos últimos años, han tomado muchas decisiones sobre los gastos de las hipotecas. Una de las últimas ha sido la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha resuelto que los bancos tienen que devolver a sus clientes estos costes, siempre que se encontrasen dentro de una cláusula abusiva y no quedase lo suficientemente claro en el contrato. Algunos de estos gastos son de notaría, registro, gestoría o tasación. En algunas ocasiones, también la comisión de apertura. El proceso de reclamación es el siguiente:

1. Solicitud de la devolución a la entidad bancaria: el primer paso siempre debe ser este. Pedir al servicio de atención al cliente del banco el reembolso. En caso de no recibir una respuesta o que fuera negativa, habría que recurrir a las sucesivas dos opciones.
2. Acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España: lo que decida este organismo no es vinculante por lo que el banco no tiene que acatar la resolución aunque diera la razón al usuario.
3. Ir a juicio con el asesoramiento previo de un abogado: ponerse en contacto con un bufete de abogados especializados en este tipo de reclamaciones para que te asesoren sobre si es posible presentar la demanda y para que gestionen todo el proceso.

Gastos que no se pueden reclamar El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el único gasto que no se puede reclamar si la hipoteca se firmó antes de que entrase en vigor la nueva ley hipotecaria.

¿Hasta cuándo puedes reclamar los gastos de la hipoteca? El Ministerio de Consumo estipuló que solo se podían reclamar hasta el 21 de enero de 2021. Sin embargo, algunos juristas discrepan y opinan que todavía se pueden exigir debido a que el plazo de reclamación establecido, por el Tribunal de Justicia Unión Europea, es de cinco años desde que un juez dictamina que la cláusula es abusiva.

Gastos de formalización de la hipoteca

Los gastos de formalización de una hipoteca se costean independientemente de si se suscribe una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta.

 Notaría:

Este gasto corresponde a la concesión de la escritura pública del préstamo hipotecario. Se tiene que hacer cargo el banco y suele tener una tarifa media de unos 700€.

 Registro:

En la compra de una vivienda resulta indispensable inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este acto tiene un coste de unos 200€ aunque son sufragados por la entidad bancaria.

 Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD):

Desde 2018, los bancos tienen que hacerse cargo de él y se trata de inscribir en el registro un documento notarial con el total del coste de la hipoteca. Depende de la Comunidad Autónoma y supone entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe de la hipoteca.

 Tasación:

Es necesario tenerla para pedir una hipoteca porque sobre el valor que tenga la vivienda, el banco establecerá el porcentaje de financiación que te va a conceder, el cual suele ser del 80% del que tenga menor importe, seleccionando entre el precio de compra y el valor de la tasación. Tasar una vivienda tiene un precio medio aproximado de 300€ y lo debe abonar el usuario.

 Gasto de gestoría:

Es el pago que se realiza a los profesionales que se encargan de los trámites administrativos y de toda la documentación. El coste medio de la gestoría es de unos 300€.

A modo de resumen, en este cuadro se puede conocer de manera más simple qué gastos de formalización de la hipoteca se van a encontrar y quién debe pagarlos.

Otros gastos de la hipoteca

Además de los gastos principales que implican las hipotecas, hay que sumarle otros que dependen de las operaciones y productos que los clientes quieran realizar o contratar.

Comisiones de una hipoteca

Las principales comisiones a las que habrá que hacer frente cuando se contrata una hipoteca son:

• Comisión de apertura: es la única comisión que puede pedirte la entidad cuando vas a suscribir por primera vez una hipoteca. Aunque no está limitada por ley, prácticamente ningún banco la cobra.
• Comisión por novación, subrogación y amortización: estas se dan si se quieren cambiar una o más cláusulas, cambiar la hipoteca de banco o cancelar la deuda antes del plazo acordado, respectivamente.

Productos vinculados o combinados de una hipoteca

Todos los bancos bonifican el precio de sus hipotecas a través de la contratación de productos y servicios que ellos ofrecen, es decir, bajan sus intereses si te vinculas con ellos durante el tiempo que dura el préstamo.

1. Productos vinculados: los bancos los solían ofrecer en el mismo pack que la hipoteca hasta que entró en vigor en junio de 2019 la ley hipotecaria, que ha prohibido esta práctica.
2. Productos combinados: este tipo de vinculación si está permitido porque el banco lo presenta como un beneficio añadido que se contrata de forma separada a la hipoteca, así el usuario puede contratarlo si quiere. Los más comunes suelen ser seguros de hogar, vida, planes de pensiones, cuentas con nómina domiciliada.

Cláusulas: cláusula suelo de una hipoteca

La cláusula suelo es una cláusula que muchas entidades bancarias incorporaron sin ninguna transparencia, ni explicación y que tuvo implicaciones en los contratos de préstamos hipotecarios de los usuarios. Consistía en:

• Este suelo hipotecario se aplicaba únicamente a las hipotecas variables
• Esta cláusula implicaba un tipo de interés mínimo que no bajaba del 3%
• Las hipotecas variables dependen del Euríbor, si este caía, a los usuarios no se les aplicaba la caída en sus cuotas mensuales y se veían obligados a pagar el interés mínimo, lo que suponía que abonasen una mayor cantidad de dinero
• En el 2013, el Tribunal Supremos declaró nulas esta cláusula por considerar abusivo ese interés mínimo y por su falta de transparencia
• Desde esa fecha, los bancos y cajas de ahorros se han visto obligados a pagar todo el dinero de más que había cobrado a los clientes

La reclamación de todos los interés excesivos que han cobrado las entidades se pueden solicitar de dos maneras

• ¿Cómo reclamar la cláusula suelo?
• Por la vía extrajudicial: exigiendo la devolución directamente al banco.
• Por la vía judicial: presentar una denuncia ante un juzgado de la provincia que esté especializado en cláusulas abusivas.

Gastos de cancelación de una hipoteca

Los gastos de cancelación también se conocen como comisiones de amortización anticipada, la cual puede ser parcial o total. Esto supone saldar una parte de la deuda o entera de forma anticipada. Aunque tiene un tope máximo fijado por ley dependiendo del tipo de préstamos que se contrate:

1. En las hipotecas fijas: tendrás como máximo un gasto del 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo.
2. En las hipotecas variables: las entidades pueden escoger entre cobrar como máximo el 0,15% los 5 primeros años y a partir del sexto no cobrar nada. O cobrar un máximo de 0,25% los 3 primeros años y no cobrar nada a partir del cuarto.
3. En las hipotecas mixtas: al no ser tan comunes, no hay una línea que sigan las entidades. Algún banco puede ofrecer que la amortización sea igual a la cuota menos los intereses.

Además, hay bancos que no cobran ningún tipo de gasto de amortización como Bankia, EVOBanco y Openbank.

Gastos de ampliación de una hipoteca

Además de los gastos principales que implican las hipotecas, hay que sumarle otros que dependen de las operaciones y productos que los clientes quieran realizar o contratar.

• Notario
• Registro
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
• Comisión por novación: la ampliación de la hipoteca está considerada como novación de hipoteca

Tipos de ampliaciones de una hipoteca Cuando un cliente se decide a ampliar una hipoteca suele hacerlo con 3 motivos: ampliar el plazo de pago de la hipoteca, ampliar el importe del préstamo o ampliar tanto el plazo como el importe.

Comisión de subrogación de la hipoteca

Subrogar una hipoteca consiste principalmente en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria generalmente buscando un menor interés y, finalmente, pagar menos.

1. Comisión por subrogación: difiere según la hipoteca sea variable o fija y se encuentra limitado por ley. Generalmente es un porcentaje del valor del préstamo.
2. Comisión de apertura: aunque no es lo más habitual, el nuevo banco al que acudas te la podría cobrar.
3. Coste de tasación: este gasto te lo va a pedir la nueva entidad para poder aceptar la hipoteca. Se suele encontrar entre los 200€ y los 600€.
4. Coste de administración: aunque esto no depende del cliente es importante conocer que el cambio de banco de la hipoteca conlleva para la nueva entidad un gasto de notario, Registro de la Propiedad y gestoría.

En el momento de cambiar una hipoteca de banco o subrogar una hipoteca, hay algunos elementos que influyen directamente en la comisión que cobra la entidad:

• Factores para calcular la comisión por subrogación
• La fecha en la que se firmó la hipoteca, siempre teniendo en cuenta la normativa que estuviese vigente en ese momento.
• La comisión por subrogación que perciba el banco actual, prácticamente todos los bancos cobran por esta gestión.
• La finalidad con la que se haga el cambio, como cambiar de variable a fija.

Gastos de novación de una hipoteca

La novación de la hipoteca tiene como finalidad cambiar una o varias cláusulas del contrato hipotecario que se tiene acordado con la entidad bancaria. Su propósito suele ser el de conseguir una mejora de las condiciones y pagar menos intereses. Igualmente, con la novación se puede ampliar el capital y el plazo. Las gastos adicionales que van a conllevar esta acción son los siguientes:

• Comisión por novación: cada banco puede decidir si fijarla o no, por lo que el importe dependerá de la entidad con la que se haya firmado la hipoteca. Aunque hay una normativa que limita estos importes y contempla que no se pueda cobrar más del 0,1% de la deuda que se tenga pendiente si se busca ampliar el plazo del préstamo. Asimismo, si se pretende modificar el interés (pasarlo de variable a fijo o viceversa), la comisión no puede ser mayor que el 0,15% y solo se podrá hacer efectiva durante los tres primeros años del contrato.
• Notaría: este coste se dividirá en dos pagando una mitad el cliente y la otra, la entidad. Este gasto va destinado a la nueva escritura que habrá que realizar y que conlleva varias bonificaciones marcadas por ley. El precio será del 0,1% y el 1% de la tarifa que aplique el banco.
• Registro: el préstamo hipotecario se tiene que volver a inscribir en el registro. Se encuentra la mitad de lo que se abona por la notaría.
• Gestoría: acudir a una gestoría para que lleve a cabo los trámites no es necesario pero es lo más común ya que implica mucha documentación. Generalmente las tarifas se encuentran sobre los 400€.
• Tasación: dependerá de si el nuevo banco la solicita. Su coste es de unos 300€ aproximadamente y dependerá del valor del inmueble y los honorarios que imponga la agencia tasadora. Además, el banco no puede exigir una nueva tasación si la que se tiene está en vigor y hace menos de 6 meses que se realizó.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: desde 2019 es la entidad bancaria la encargada de abonar este impuesto que variará según la Comunidad Autónoma. Costará entre el 0,5% y el 1,5% del capital que se ha añadido.

Aprobación de la novación por parte del banco Es obligado mencionar que la entidad bancaria no está obligada a conceder una novación de tu préstamo hipotecario.

Gastos de compra de la vivienda

La adquisición de la vivienda, con independencia de si se va a pedir una hipoteca o no, lleva asociados unos costes que se deben tener en cuenta antes de realizar la compra y para los que se debe contar con dinero extra. El coste total aproximado para una piso de unos 150.000€ se sitúa en los 17.000€ para una vivienda de segunda mano y los 20.000€ para una nueva.

1. Notaría: es un gasto fijo que se va a tener en el momento de comprar una vivienda sin importar si es nueva o de segunda mano. Estos honorarios están regulados por el Estado y tienen un precio medio alrededor de los 800€.
2. Registro de la propiedad: la inscripción de las escrituras, que previamente ha firmado el notario, en el Registro de la Propiedad tiene un coste. Aunque está regulado por una normativa dependerá del precio final de la vivienda. Suele rondar los 400€.
3. Impuestos vinculados: este impuesto se puede dividir en dos partes: por un lado el precio del inmueble (si es de nueva obra o de segunda mano) y la Comunidad Autónoma donde se compra la vivienda. Si es nueva, pagas el IVA del 10% por el valor final de compraventa y el IAJD, en cambio si es de segunda mano abonas el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) que puede oscilar entre el 6% y el 10%. Supone unos 18.000€ si es de obra nueva y unos 15.000€ si es de segunda mano por una vivienda valorada en 150.000€.
4. Gestoría: se ocupará de los trámites para la inscripción de la escritura de la casa. El gasto se encuentra sobre los 300€.

Bancos que sufragan los gastos de la hipoteca

Algunas entidades bancarias se hacen cargo de comisiones y gastos de manera que los clientes solo tengan que encargarse de los intereses que se aplican a cada tipo de hipoteca. Los mejores bancos que asumen los gastos de la hipoteca son: