¿Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca?
Para reclamar los gastos de la hipoteca es fundamental primero identificar cuáles son reclamables según la ley y conocer el plazo para hacerlo. El proceso es sencillo: reúne la documentación necesaria, facturas, justificantes de pago, escritura y DNI, y presenta la reclamación ante el banco a través de los canales oficiales. Si el banco no responde o rechaza la solicitud, queda abierta la opción de acudir a la vía judicial, aunque este trámite puede ser más largo.
¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?
Solo puedes reclamar aquellos gastos que, según la ley, debía asumir el banco al formalizar tu hipoteca. La clave para saber qué gastos hipotecarios puedes reclamar está en la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que distribuye de forma clara qué parte debe asumir el banco y cuál el cliente.
Gastos hipotecarios que puedes reclamar (si los pagaste tú):
- Gestoría: trámites administrativos para inscribir la hipoteca.
- Notaría (escritura del préstamo): honorarios por la escritura de constitución de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca a nombre del banco.
- AJD (impuesto de actos jurídicos documentados): obligatorio y pagadero por el banco desde 2018.
- Copias notariales solicitadas por el banco.
Gastos que no puedes reclamar (si te corresponden a ti):
- Tasación del inmueble: sirve para que el banco valore el bien que financia.
- Copias notariales solicitadas por ti.
- Seguros de vida o de hogar: si los contrataste voluntariamente. En caso de imposición, podría estudiarse si hubo abuso.
Pasos para reclamar los gastos de la hipoteca
Conocidos los gatos que puedes reclamar al banco, el proceso puede parecer complicado al principio, pero en realidad se trata de una reclamación sencilla si sigues estos pasos.
- Reunir la documentación:
- Facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría y AJD.
- Justificantes de pago.
- Copia del DNI o documento de identidad.
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario.
- Presentar la reclamación:
- Puedes reclamar directamente al Servicio de Atención al Cliente de tu banco, en su web o correo electrónico.
- Expón de forma clara que solicitas la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca, amparándote en la legislación vigente (Ley 5/2019) y, si corresponde, en sentencias del Tribunal Supremo.
- Esperar la respuesta:
- El banco tiene 1 a 3 meses para contestar.
- Si no responde o rechaza tu solicitud, puedes acudir a los tribunales. La vía judicial puede tardar entre 6 meses y 2 años, pero muchas veces el banco ofrece acuerdos antes de llegar a juicio.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios dependerá de cuándo firmaste tu préstamo y del motivo por el que reclamas. A día de hoy, se distinguen dos escenarios:
| Tipo de hipoteca | Motivo de la reclamación | ¿Desde cuándo cuenta el plazo? | ¿Desde cuándo cuenta el plazo? |
|---|---|---|---|
| Antes de 16/06/2019 | Cláusula abusiva (nulidad) | Desde la sentencia firme de nulidad | 5 años |
| Después de 16/06/2019 | Incumplimiento de la ley | Desde el cobro indebido | 5 años |
Si firmaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019
En este caso, la reclamación se basa en la nulidad de cláusulas abusivas que imponían al consumidor el pago total de los gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría, etc.). La sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2024 cambia las reglas: el plazo de 5 años para reclamar no empieza a contar hasta que un juez declara nula esa cláusula en una sentencia firme que te afecte directamente.
Es decir:
- Si aún no has llevado tu caso a juicio, el plazo ni siquiera ha empezado.
- Si tu cláusula fue anulada por una sentencia reciente, tienes 5 años desde esa sentencia para reclamar.
- El banco solo puede alegar que ha prescrito si demuestra que tú ya sabías que la cláusula era abusiva antes de que el juez lo dijera.
Si firmaste la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019
A partir de esa fecha se aplica la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que distribuye claramente los gastos entre banco y cliente.
En este caso no se trata de una cláusula abusiva, sino de un incumplimiento directo de la ley. Por eso, el plazo para reclamar es de 5 años desde que realizaste el pago indebido, sin necesidad de que haya una sentencia que anule ninguna cláusula.
¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca firmada hace 20, 30 o 40 años?
Sí, en muchos casos puedes reclamar, incluso si tu hipoteca es muy antigua. La clave está en que plazo de 5 años para reclamar no empieza desde que firmaste la hipoteca, sino desde que un juez declara nula la cláusula abusiva específica de tu contrato. Es decir, si no existe una sentencia firme que anule esa cláusula en tu caso, el plazo no ha comenzado a contar.
- Hipotecas firmadas hace 20 años (en 2005): Si aún no tienes una sentencia firme que declare nula tu cláusula, puedes reclamar sin problema.
- Hipotecas firmadas hace 30 o 40 años: Aunque la reclamación es más compleja por la antigüedad y la dificultad para obtener documentos, legalmente también podrías reclamar si no existe sentencia firme en tu caso.
La acción para anular cláusulas abusivas es imprescriptible, lo que protege a los consumidores de perder sus derechos por el paso del tiempo.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
¿Qué modelo de reclamación puedo usar para reclamar los gastos de la hipoteca?
Puedes utilizar un modelo de reclamación estándar como el que ofrece la OCU. Este formulario está diseñado para ser válido ante cualquier entidad bancaria y contiene los apartados necesarios para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios de forma clara y fundamentada.
¿Se puede reclamar los gastos de una hipoteca subrogada?
Sí, la Ley 5/2019 especifica que si realizaste una subrogación de hipoteca, el nuevo banco debe compensar al anterior por los gastos proporcionales, que por ley debe pagar (registro, AJD, etc.). El cliente no paga nada adicional.
¿Puedo reclamar los gastos de novación de la hipoteca?
La novación de la hipoteca no está expresamente regulada en la Ley 5/2019 en cuanto a reparto de gastos. Por lo tanto, solo podrás reclamar los gastos si la cláusula de reparto fue abusiva. Es recomendable solicitar ayuda a abogados expertos.