¿Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca?
El proceso para reclamar los gastos hipotecarios es sencillo: identifica cuáles son reclamables, reúne la documentación y presenta una solicitud al banco. Si lo haces puedes llegar a recuperar entre 500 € y 1.500 € si pagaste costes que correspondían al banco, como notaría, registro o gestoría.
¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?
Solo puedes reclamar aquellos gastos que, según la ley, debía asumir el banco al formalizar tu hipoteca. La clave para saber qué gastos hipotecarios puedes reclamar está en la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que distribuye de forma clara qué parte debe asumir el banco y cuál el cliente.
Gastos hipotecarios que puedes reclamar (si los pagaste tú):
- Gestoría: trámites administrativos para inscribir la hipoteca.
- Notaría (escritura del préstamo): honorarios por la escritura de constitución de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca a nombre del banco.
- AJD (impuesto de actos jurídicos documentados): obligatorio y pagadero por el banco desde 2018.
- Copias notariales solicitadas por el banco.
Gastos que no puedes reclamar (si te corresponden a ti):
- Tasación del inmueble: sirve para que el banco valore el bien que financia.
- Copias notariales solicitadas por ti.
- Seguros de vida o de hogar: si los contrataste voluntariamente. En caso de imposición, podría estudiarse si hubo abuso.
En la práctica, los gastos de hipoteca que puedes reclamar son principalmente notaría, registro y gestoría, siempre que los hayas pagado tú indebidamente.
| Gasto | ¿Quién lo paga según la ley? | ¿Se puede reclamar? |
|---|---|---|
| Notaría (escritura del préstamo) | Banco | ✅ Sí, si lo pagaste tú |
| Registro de la Propiedad | Banco | ✅ Sí |
| Gestoría | Banco | ✅ Sí |
| AJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados) | Banco (desde 2018) | ⚠️ Solo en casos concretos |
| Tasación | Cliente | ❌ No |
| Copias notariales solicitadas por el banco | Banco | ✅ Sí |
| Copias notariales solicitadas por el cliente | Cliente | ❌ No |
| Seguros (vida, hogar) | Cliente | ⚠️ Solo si fueron obligatorios |
El reparto de gastos depende de la normativa vigente y de cuándo se firmó la hipoteca. En muchos casos, si asumiste gastos que correspondían al banco, puedes reclamar su devolución.
¿Cuánto dinero puedes recuperar por los gastos de la hipoteca?
En la mayoría de los casos, puedes recuperar entre 500 € y 1.500 €, aunque la cantidad exacta dependerá del importe de la hipoteca y de los gastos que asumiste en su momento. Una referencia del coste que puede alcanzar cada gestión hipotecaria:
- Notaría: suele ser una cantidad entre 300 € – 600 €.
- Registro: los gastos aproximados que suele conllevar son entre 200 € – 400 €.
- Gestoría: el coste suele rondar los 150 € – 400 €.
¿Quieres calcular tu caso concreto?
Con nuestra calculadora, podrás saber cuánto dinero podrías recuperar de tu hipoteca si decides reclamar los gastos al banco. Tan solo necesitas introducir el importe de la hipoteca y el año de firma de esta y en menos de 10 segundos tendrás una estimación de cuánto podrías conseguir.
Podrías recuperar aproximadamente:
1.200 €- Notaría: ~540 €
- Registro de la Propiedad: ~360 €
- Gestoría: ~300 €
Estimación orientativa. El importe real dependerá de tus facturas y condiciones concretas.
✅ Tu hipoteca es anterior a 2019. Es muy probable que puedas reclamar estos gastos. El plazo para hacerlo no empieza a contar hasta que un juez declare nula la cláusula, así que aún estás a tiempo.
¿Cómo se calcula esta estimación?
El importe se calcula sumando los tres gastos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, corresponde asumir al banco:
- Notaría: entre 300 € y 600 € según el importe de la hipoteca
- Registro de la Propiedad: entre 200 € y 400 €
- Gestoría: entre 150 € y 400 €
El importe exacto dependerá de las facturas que conserves y de la respuesta de tu banco.
¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?
En la mayoría de los casos, sí merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca. Se trata de un proceso relativamente sencillo que puede permitirte recuperar una cantidad importante de dinero si pagaste costes que en realidad correspondían al banco.
De hecho, muchos consumidores han conseguido recuperar una parte importante de los gastos, aunque todo depende del importe inicial de la hipoteca y los costes asumidos en su momento.
Además, iniciar la reclamación suele ser más fácil de lo que parece y tiene varias ventajas:
- Puedes recuperar una cantidad significativa de dinero sin asumir costes iniciales.
- El proceso es gratuito si presentas la reclamación por tu cuenta.
- Muchos bancos ofrecen acuerdos extrajudiciales para evitar llegar a juicio.
En definitiva, el esfuerzo es bajo en comparación con el beneficio potencial, por lo que, si tienes dudas, lo más recomendable es iniciar la reclamación y valorar la respuesta del banco.
Qué necesitas para reclamar los gastos de la hipoteca
Antes de iniciar la reclamación, es importante reunir toda la documentación necesaria para justificar los gastos que pagaste. Tener estos documentos preparados agiliza el proceso y aumenta las probabilidades de éxito.
- Facturas de los gastos hipotecarios: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si procede, AJD.
- Justificantes de pago: recibos o transferencias que acrediten que asumiste estos costes.
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario: donde aparece la cláusula de reparto de gastos.
- Copia del DNI o documento de identidad: necesario para presentar la reclamación.
Si no conservas alguna factura, puedes solicitar un duplicado en la notaría, el registro o la gestoría que intervino en la operación.
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso
Una vez que tienes clara la documentación necesaria y los gastos reclamables, estos son los pasos que debes seguir para reclamar al banco de forma efectiva:
- Presentar la reclamación:
- Puedes reclamar directamente al Servicio de Atención al Cliente de tu banco, en su web o correo electrónico.
- Expón de forma clara que solicitas la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca, amparándote en la legislación vigente (Ley 5/2019) y, si corresponde, en sentencias del Tribunal Supremo.
- Esperar la respuesta:
- El banco tiene de 1 a 3 meses para contestar.
- Si no responde o rechaza tu solicitud, puedes acudir a los tribunales. La vía judicial puede tardar entre 6 meses y 2 años, pero muchas veces el banco ofrece acuerdos antes de llegar a juicio.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios dependerá de cuándo firmaste tu préstamo y del motivo por el que reclamas. A día de hoy, se distinguen dos escenarios:
| Tipo de hipoteca | Motivo de la reclamación | ¿Desde cuándo cuenta el plazo? | Plazo para reclamar |
|---|---|---|---|
| Antes de 16/06/2019 | Cláusula abusiva (nulidad) | Desde la sentencia firme de nulidad | 5 años |
| Después de 16/06/2019 | Incumplimiento de la ley | Desde el cobro indebido | 5 años |
Si firmaste la hipoteca antes del 16 de junio de 2019
En este caso, la reclamación se basa en la nulidad de cláusulas abusivas que imponían al consumidor el pago total de los gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría, etc.). La sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2024 cambia las reglas: el plazo de 5 años para reclamar no empieza a contar hasta que un juez declara nula esa cláusula en una sentencia firme que te afecte directamente.
Es decir:
- Si aún no has llevado tu caso a juicio, el plazo ni siquiera ha empezado.
- Si tu cláusula fue anulada por una sentencia reciente, tienes 5 años desde esa sentencia para reclamar.
- El banco solo puede alegar que ha prescrito si demuestra que tú ya sabías que la cláusula era abusiva antes de que el juez lo dijera.
Si firmaste la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019
A partir de esa fecha se aplica la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que distribuye claramente los gastos entre banco y cliente.
En este caso no se trata de una cláusula abusiva, sino de un incumplimiento directo de la ley. Por eso, el plazo para reclamar es de 5 años desde que realizaste el pago indebido, sin necesidad de que haya una sentencia que anule ninguna cláusula.
¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca firmada hace 20 años?
Sí, en muchos casos puedes reclamar, incluso si tu hipoteca es muy antigua y la firmaste hace más de 30 y 40 años. La clave está en que plazo de 5 años para reclamar no empieza desde que firmaste la hipoteca, sino desde que un juez declara nula la cláusula abusiva específica de tu contrato. Es decir, si no existe una sentencia firme que anule esa cláusula en tu caso, el plazo no ha comenzado a contar.
- Hipotecas firmadas hace 20 años (en 2005): Si aún no tienes una sentencia firme que declare nula tu cláusula, puedes reclamar sin problema.
- Hipotecas firmadas hace 30 o 40 años: Aunque la reclamación es más compleja por la antigüedad y la dificultad para obtener documentos, legalmente también podrías reclamar si no existe sentencia firme en tu caso.
La acción para anular cláusulas abusivas es imprescriptible, lo que protege a los consumidores de perder sus derechos por el paso del tiempo.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
¿Qué modelo de reclamación puedo usar para reclamar los gastos de la hipoteca?
Puedes utilizar un modelo de reclamación estándar como el que ofrece la OCU. Este formulario está diseñado para ser válido ante cualquier entidad bancaria y contiene los apartados necesarios para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios de forma clara y fundamentada.
¿Se puede reclamar los gastos de una hipoteca subrogada?
Sí, la Ley 5/2019 especifica que si realizaste una subrogación de hipoteca, el nuevo banco debe compensar al anterior por los gastos proporcionales, que por ley debe pagar (registro, AJD, etc.). El cliente no paga nada adicional.
¿Puedo reclamar los gastos de novación de la hipoteca?
La novación de la hipoteca no está expresamente regulada en la Ley 5/2019 en cuanto a reparto de gastos. Por lo tanto, solo podrás reclamar los gastos si la cláusula de reparto fue abusiva. Es recomendable solicitar ayuda a abogados expertos.
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