¿Qué es el euríbor hipotecario? Cómo afecta a las hipotecas, cálculo y evolución

Por Irene Muradas Pérez

Redactora experta en productos financieros

Irene Muradas Pérez forma parte del equipo de Selectra como redactora especializada en contenidos financieros. Desde julio de 2024, escribe sobre productos clave como cuentas bancarias, hipotecas, tarjetas de crédito e instrumentos más complejos como inversiones, depósitos y planificación financiera. Es licenciada en Economía por la Universidad Autónoma de Madrid y cuenta con un Máster en Gestión Global Empresarial por la Universidad Nebrija. Su formación, unida a una sólida capacidad de análisis y comunicación, le permite explicar conceptos financieros de forma clara, práctica y cercana. Su compromiso es ayudar a los lectores a entender todos los factores y condiciones relevantes de cada producto financiero, para que puedan comparar con criterio y elegir siempre la opción más adecuada a sus necesidades.

El euríbor hipotecario es el índice de referencia más utilizado para calcular los intereses de las hipotecas variables y mixtas. Actúa como un “termómetro” del mercado financiero europeo y determina cuánto pagarás si tu hipoteca está referenciada a él. Si sube, pagas más; si baja, pagas menos. Por eso es tan importante seguir su evolución y entender cómo puede afectarte.

¿Qué es el euríbor?

El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es un tipo de interés que refleja el coste al que los grandes bancos europeos están dispuestos a prestarse dinero entre sí a corto plazo. Se calcula como una media estadística, no como un valor fijo o acordado políticamente, y se actualiza cada día en función de las condiciones del mercado financiero.

Aunque fue concebido como un índice técnico dentro del sistema bancario, desde 1999 se utiliza de forma habitual como referencia para calcular los intereses de las hipotecas variables o mixtas, debido a su capacidad para reflejar el estado de los mercados monetarios europeos.

Los principales plazos del euríbor son:

• Euríbor a 1 semana, 1 mes, 3 meses y 6 meses: menos comunes en hipotecas residenciales.
• Euríbor a 12 meses: es el más utilizado como referencia para préstamos hipotecarios, ya que permite establecer una previsión anual del tipo de interés que pagarás.

¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas?

El euríbor influye directamente en el coste mensual de las hipotecas variables y mixtas. Es el índice de referencia que se utiliza para calcular los intereses de la mayoría de préstamos hipotecarios, y cualquier cambio en su valor puede modificar lo que pagas cada mes.

Cuando firmas una hipoteca a tipo variable o mixto, el banco no te aplica un tipo de interés fijo. En su lugar, usa una fórmula que combina el valor actual del euríbor con un diferencial fijo pactado en el contrato. Esa suma determina el tipo de interés que se te aplicará temporalmente, hasta la siguiente revisión (normalmente anual o semestral).

Imagina que el euríbor está al 3,5% y tu diferencial es del 1%. Tu tipo de interés sería del 4,5%. Este valor se usa para calcular la cuota mensual, que dependerá también del importe del préstamo y del plazo restante.

¿Qué pasa si el euríbor sube o baja?

• Si el euríbor sube, tu tipo de interés también aumentará y, con él, la cuota mensual que pagas al banco.
• Si el euríbor baja, el tipo aplicado será menor y tu cuota se reducirá, lo que supone un alivio económico.

Este ajuste no es inmediato, sino que se actualiza en cada revisión del préstamo, según la frecuencia que hayas firmado con tu entidad financiera.

¿Cuándo y cómo se revisa el euríbor en las hipotecas?

Aunque el euríbor se actualiza diariamente en los mercados financieros, tu hipoteca no lo hace. Las hipotecas referenciadas al euríbor incluyen periodos de revisión definidos en el contrato, que marcan cuándo se recalcula el tipo de interés aplicable.

En la práctica, la revisión anual del euríbor es la más frecuente, lo que garantiza una cuota fija durante todo el periodo entre revisiones, protegiéndote de la volatilidad diaria del mercado.

El banco recalcula tu tipo de interés sumando el valor medio del euríbor a 12 meses del mes anterior a la revisión más el diferencial pactado en el contrato. Este valor medio lo publica oficialmente el Banco de España al inicio de cada mes, y se aplica al capital pendiente para actualizar tu cuota mensual.

¿Cómo se comunica el cambio de tipo de interés?

La ley obliga a los bancos a informar con antelación sobre cualquier cambio en las condiciones de tu hipoteca. El plazo legal de notificación, es de, mínimo tres meses antes de aplicar el nuevo tipo. En la notificación se incluye:

• El nuevo tipo de interés
• La nueva cuota mensual
• La fecha exacta en que entra en vigor

¿Cómo calcular el euríbor de las hipotecas?

Aunque el euríbor como índice lo calcula una entidad financiera europea, lo que realmente te interesa es cómo se aplica ese valor a tu hipoteca y cómo influye en la cuota que pagas mes a mes. Para ello, los bancos combinan el valor del euríbor vigente con el diferencial pactado en tu contrato y recalculan la cuota teniendo en cuenta el capital pendiente y los años restantes de amortización.

Para hacer un cálculo aproximado, solo necesitas:

• El importe total del préstamo hipotecario.
• El plazo para su devolución (en años).
• El porcentaje de interés anual (media del mes anterior a la revisión).
• El diferencial aplicado en la hipoteca.

Con estos datos, puedes utilizar la fórmula de cálculo financiero:

Evolución histórica del euríbor

Desde su puesta en marcha en 1999, como tipo de referencia para hipotecas, el euríbor ha reflejado fielmente los ciclos económicos y monetarios de Europa. Su evolución ha estado marcada por grandes altibajos que han afectado directamente al bolsillo de millones de hipotecados. A continuación, repasamos sus momentos clave y cómo han influido en el mercado hipotecario.

• En 1999, el euríbor arrancó con valores moderados en torno al 3,23 %.
• Su máximo llegó en 2008 (4,65 %), en pleno auge previo a la crisis financiera.
• Tras el estallido de la crisis de deuda y la recesión europea, cayó progresivamente hasta tocar un mínimo positivo del 0,05 % en 2016. Esta bajada propició un fuerte crecimiento de las hipotecas a tipo variable: en ese momento, más del 90 % de los nuevos préstamos se referenciaban al euríbor.
• Con la pandemia de la COVID-19 y las políticas ultraexpansivas del Banco Central Europeo, el índice entró en territorio negativo por primera vez en la historia, alcanzando su mínimo negativo del -0,50 % en 2021.
• A partir de 2022, la inflación desatada por la recuperación postpandemia y la guerra en Ucrania forzó al BCE a subir los tipos de interés de forma agresiva. El euríbor reaccionó con una subida rápida, superando el 4 % en octubre de 2023.
• Desde entonces, los mercados han comenzado a anticipar una futura bajada de tipos, y el Euríbor ha iniciado una lenta tendencia descendente. En mayo de 2025, el índice se sitúa ya en torno al 2,08 %, lo que refleja expectativas de una relajación monetaria por parte del BCE y una mejora progresiva de la confianza económica.

Evolución en los últimos 6 meses del euríbor a 1 año

Fuente: Banco Central Europeo

¿Cómo protegerse frente a variaciones del euríbor?

Entender el comportamiento del euríbor no solo te ayuda a anticipar posibles subidas o bajadas de cuota, también te permite actuar estratégicamente para mejorar tus condiciones financieras. Aquí van algunas medidas prácticas:

• Amortización anticipada: si el euríbor está alto, amortizar anticipadamente (total o parcialmente) tu hipoteca puede suponer un importante ahorro en intereses, especialmente en la primera mitad de la vida del préstamo.
• Pasarse a tipo fijo: ante una tendencia clara al alza del euríbor, cambiar a una hipoteca fija o mixta puede protegerte de futuras subidas y dar estabilidad a tu presupuesto familiar.
• Negociar con el banco: si las cuotas se vuelven inasumibles, renegociar el tipo de interés o solicitar una carencia del crédito inmobiliario, supondría una novación de la hipoteca y puede evitar el impago. Es mejor actuar antes de entrar en situación de morosidad, ya que eso limita mucho las opciones.

Euríbor vs IRPH: diferencias clave

El Euríbor y el IRPH de las hipotecas son dos índices de referencia utilizados para calcular el tipo de interés de hipotecas variables o mixtas. Ambos afectan directamente a cuánto pagas por tu préstamo, pero funcionan de forma distinta y tienen implicaciones diferentes para el bolsillo del consumidor.

¿Cómo saber qué índice aplica tu hipoteca?

Puedes saberlo consultando la escritura de tu préstamo hipotecario. Ahí se indica claramente si tu interés está referenciado al Euríbor, al IRPH u a otro índice menos común.

Por Irene Muradas Pérez

Redactora experta en productos financieros

Irene Muradas Pérez forma parte del equipo de Selectra como redactora especializada en contenidos financieros. Desde julio de 2024, escribe sobre productos clave como cuentas bancarias, hipotecas, tarjetas de crédito e instrumentos más complejos como inversiones, depósitos y planificación financiera. Es licenciada en Economía por la Universidad Autónoma de Madrid y cuenta con un Máster en Gestión Global Empresarial por la Universidad Nebrija. Su formación, unida a una sólida capacidad de análisis y comunicación, le permite explicar conceptos financieros de forma clara, práctica y cercana. Su compromiso es ayudar a los lectores a entender todos los factores y condiciones relevantes de cada producto financiero, para que puedan comparar con criterio y elegir siempre la opción más adecuada a sus necesidades.