La mejor hipoteca variable de - Junio 2025, según nuestro análisis, es la de Openbank: no tiene el TIN más bajo, pero sí el coste total anual más bajo gracias a su vinculación moderada y productos de bajo coste. Kutxabank ofrece el TIN más bajo (euríbor + 0,49%) y la cuota mensual más baja, pero su alta vinculación encarece el coste final, llegando a ser hasta 2.000 € más cara al año que Openbank.
Metodología del análisis
Todos los cálculos y comparativas que encontrarás en este artículo son estimaciones orientativas basadas en un ejemplo común:
Es clave conocer la evolución del euríbor, ya que la cuota de la hipoteca se revisa normalmente cada 12 meses.
Cuando hablamos de las hipotecas variables más baratas, nos referimos a aquellas que ofrecen el tipo de interés más bajo del mercado una vez se han aplicado todas las bonificaciones posibles. Es decir, aunque la TAE sin bonificar pueda ser superior, la TAE bonificada puede colocarlas entre las opciones más competitivas.
A - Junio 2025, las dos hipotecas variables con el interés más bajo del mercado son:
Productos vinculados para bonificar :
Esto permite acceder a un tipo de interés más bajo, pero los productos vinculados tienen un coste adicional que no se refleja en la cuota mensual, aunque sí lo verás en tu bolsillo a final de año. Por eso es importante distinguir entre:
Hipoteca Variable Kutxabank
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Openbank
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Unicaja
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable ING
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Bankinter
Condiciones bonificación
Para saber qué hipoteca variable es realmente la mejor, no basta con fijarse solo en la TAE bonificada. Es clave analizar también el coste anual total, que incluye no solo la cuota hipotecaria, sino también los gastos obligatorios asociados a la vinculación: seguros, mantenimiento de tarjetas o cuentas, e incluso aportaciones a planes de pensiones.
Openbank se posiciona como la mejor y más barata, en términos reales, hipoteca variable, ya que combina una cuota mensual baja con unos productos vinculados de coste reducido. Aunque su TAE no es la más baja del ranking, el coste total al año (cuota + vinculación) es el más bajo de todos los analizados.
Hipoteca Variable Openbank
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable ING
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Bankinter
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Sabadell
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Unicaja
Condiciones bonificación
Hipoteca Variable Kutxabank
Condiciones bonificación
Aunque los diferenciales o el TAE pueden parecer indicadores claros, el bolsillo manda: el coste real lo determina la suma de la cuota mensual y los productos vinculados obligatorios.
El diferencial es una de las claves para entender cuánto pagarás por tu hipoteca variable. Se trata del porcentaje que el banco suma al valor del euríbor para calcular el tipo de interés nominal (TIN). Cuanto menor sea el diferencial, más baja será tu cuota mensual, siempre que el euríbor se mantenga estable.
Kutxabank y Unicaja son actualmente los bancos que ofrecen los diferenciales bonificados más bajos del mercado.
Hipotecas variables con diferencial más bajo de Junio 2025
Hipoteca Variable Kutxabank
Diferencial 0,49%
Hipoteca Variable Unicaja
Diferencial 0,50%
Comparativa de diferenciales de hipotecas variables
Banco | Diferencial sin bonificar | Diferencial bonificado | TIN actual (Euríbor abril 2025 2,14%) |
|---|---|---|---|
Kutxabank | 1,49% | 0,49% | 2,63% |
Unicaja | 1,50% | 0,50% | 2,64% |
BBVA | 1,10% | 0,60% | 2,74% |
Sabadell | 1,10% | 0,60% | 2,74% |
Openbank | 1,35% | 0,65% | 2,79% |
ING | 1,35% | 0,65% | 2,79% |
Bankinter | 1,70% | 0,70% | 2,84% |
A igualdad de condiciones, elegir una hipoteca con diferencial más bajo puede marcar la diferencia si la evolución del euríbor indica que va a subir. Es una variable clave si estás pensando en mantener tu hipoteca a largo plazo.
Una hipoteca variable es un tipo de préstamo para la compra de vivienda donde la cuota mensual que pagas puede subir o bajar cada año, ya que el tipo de interés aplicado no es fijo. Este interés se compone de dos elementos: un índice de referencia, habitualmente el euríbor a 12 meses, y un diferencial fijo que añade el banco. Cada 12 meses se revisa el interés aplicable en función del euríbor vigente en ese momento, y con él se recalcula tu cuota. Si el euríbor sube, pagarás más; si baja, pagarás menos. Esta variabilidad es lo que le da su nombre y la principal diferencia entre hipotecas variables y fijas.
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Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
|
|
El tipo de interés nominal (TIN) aplicable a la hipoteca variable, tras cada revisión, se determina con esta fórmula:
Como, sabes, la cuota de la hipoteca variable cambia cada vez que se revisa el euríbor. Esta revisión se suele hacer una vez al año, tomando como referencia el valor del euríbor, a 12 meses, del mes anterior.
El cálculo de la cuota mensual se realiza utilizando el sistema francés de amortización, que reparte el préstamo en cuotas constantes, pero con una proporción de intereses y capital diferente cada mes.
Fórmula del sistema francés
Concepto | Fórmula |
|---|---|
Cuota mensual | Cuota mensual = Capital pendiente × i × (1 + i) ^n / [(1 + i) ^n -1] |
La diferencia entre una hipoteca variable y una fija, es la cuota mensual:
En 2025, elegir entre hipoteca fija o variable vuelve a ser una decisión difícil, pero el contexto actual favorece ligeramente a la hipoteca variable, si estás dispuesto a asumir cierta volatilidad.
Por otro lado, las hipotecas fijas han mejorado mucho: puedes conseguir TAE en torno al 3%, lo que aporta máxima estabilidad. Pero el coste inicial suele ser algo mayor, y es menos flexible si piensas amortizar en pocos años.
¿Qué recomendamos?
La variable tiene ventajas como comisiones de amortización más bajas y mayor flexibilidad para cancelar la hipoteca o cambiar la hipoteca. Pero la fija da estabilidad total, algo que muchas familias agradecen.
