¿Qué es subrogar una hipoteca, cuánto cuesta y cuándo compensa hacerlo?

Subrogar una hipoteca consiste, generalmente, en cambiar tu préstamo hipotecario a otro banco que te ofrezca mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo o un plazo diferente. Aunque conlleva costes, suelen ser menores que los de firmar una hipoteca nueva. ¿Merece la pena? Depende de tu situación, pero si las condiciones mejoran lo suficiente, el ahorro puede compensar con creces los gastos.

¿Qué es y cómo funciona una subrogación de hipoteca?

La subrogación hipotecaria te permite cambiar el banco que gestiona tu hipoteca o el titular del préstamo sin necesidad de cancelar la hipoteca actual ni firmar una nueva. Es una vía legal que mantiene el préstamo original y modifica solo algunos elementos clave, como el tipo de interés o el plazo.

A diferencia de la cancelación anticipada o la contratación de una nueva hipoteca, la subrogación reduce costes, agiliza los trámites y evita asumir todos los gastos asociados a un nuevo préstamo.

• Tipos de subrogación
• Subrogación de acreedor: Es la más común. Permite trasladar tu hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones. La nueva entidad paga la deuda pendiente al banco original y se convierte en el nuevo acreedor.
• Subrogación de deudor: Se da cuando una vivienda con hipoteca se vende y el comprador asume la hipoteca existente. No se renegocian condiciones, solo cambia el titular del préstamo.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca conlleva una serie de gastos asociados, aunque en general son inferiores a los de firmar una hipoteca nueva y, en muchos casos, algo superiores a los de realizar una novación. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, establece con claridad quién debe asumir cada uno de estos costes.

Cuando decides cambiar tu hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones, los gastos derivados de la subrogación se reparten entre el cliente y la nueva entidad. A continuación, te mostramos quién paga cada concepto y cuál es el coste aproximado de cada uno:

A diferencia de una hipoteca nueva, en la subrogación no tendrás que pagar impuestos ni gastos de apertura si no los impone el nuevo banco, lo que reduce considerablemente el coste.

¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación si el banco los ha cobrado indebidamente?

Sí, siempre que el banco te haya trasladado algún coste que, por ley, le corresponde asumir (como los gastos de notaría, gestoría o registro), tienes derecho a reclamar.

Puedes iniciar una reclamación formal ante la entidad, y si no responde adecuadamente, puedes dirigirte al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. En última instancia, podrías emprender acciones legales. Existen sentencias favorables al consumidor que han permitido la devolución de cantidades cobradas de forma indebida en procesos de subrogación hipotecaria.

Comisiones por subrogación de hipoteca

Al subrogar una hipoteca, se produce en la práctica una cancelación anticipada del préstamo original, lo que puede implicar el pago de distintas comisiones hipotecarias. Es esencial conocer qué tres tipos de comisiones pueden aplicarse en una subrogación y cómo están limitadas por ley.

1. Comisión por cancelación anticipada: aplicada por el banco original.
2. Comisión de apertura: aplicada por el nuevo banco.
3. Comisión por subrogación: aplicada por el banco original.

Comisión por cancelación anticipada

Al trasladar la hipoteca a otra entidad, cancelas anticipadamente el préstamo anterior, lo genera una penalización. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca y del tiempo transcurrido desde la firma, con límites legales establecidos:

Comisión de apertura

Es un coste que puede aplicar la nueva entidad por formalizar el nuevo préstamo hipotecario. No todos los bancos la imponen, pero si lo hacen, debe respetar los siguientes límites habituales:

• Entre el 0,5% y el 2% del capital pendiente.
• Puede ser negociable en función del perfil del cliente o si se contratan productos vinculados (domiciliación, seguros, etc.).

Comisión por subrogación

Si al subrogar pactas con la nueva entidad un tipo de interés fijo (mínimo 3 años) en lugar de uno variable, el banco saliente puede reclamar una compensación económica, pero solo si demuestra que sufre una pérdida financiera.

• Límite máximo: 0,05% del capital reembolsado anticipadamente.
• Solo aplicable durante los 3 primeros años de vida del préstamo.
• Si no se realiza amortización anticipada (por ejemplo, si solo se modifica el acreedor), no se puede cobrar ninguna comisión por este concepto.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco?

Cambiar tu hipoteca de banco, es decir, subrogarla, puede ser una decisión muy rentable si las nuevas condiciones compensan los gastos del proceso. Pero no siempre es así. Para saber si realmente merece la pena, es fundamental comparar el coste total de la subrogación con el ahorro que conseguirás gracias a las nuevas condiciones (tipo de interés, plazo, etc.).

Antes de dar el paso, asegúrate de analizar los siguientes puntos:

• Tipo de interés actual vs. nuevo tipo: si consigues una rebaja significativa, los intereses que pagarás a largo plazo serán mucho menores.
• Coste total de la subrogación: incluye comisiones, tasación, y posibles gastos de apertura.
• Plazo restante de la hipoteca: cuanto más largo sea, más rentable será el cambio, porque hay más margen para ahorrar.
• Comisiones por amortización anticipada o por subrogación: revisa tu contrato actual para saber si tu banco cobra penalizaciones.
• Diferencia neta entre el coste del cambio y el ahorro previsto: si el ahorro supera con creces los gastos, la subrogación es aconsejable.

Ejemplo práctico: ¿Cómo saber si te sale a cuenta?

Imagina que tienes una hipoteca fija con 150.000 € pendientes y llevas 11 años pagándola. Estás pensando en subrogarla porque otro banco te ofrece un tipo de interés más bajo. Estos serían los costes estimados del cambio:

Este cálculo es orientativo y puede variar según el contrato y las condiciones negociadas. Algunas entidades eliminan las comisiones para atraer nuevos clientes.

Lo que resulta en un coste total estimado por subrogar tu hipoteca de 4.050 €, sin contar posibles bonificaciones o negociaciones. Ahora bien, si con la nueva hipoteca te ahorras, por ejemplo, 10.000 € en intereses durante el resto del préstamo, el balance sería claro: compensa cambiar de banco.

Subrogar solo merece la pena si el ahorro generado por la nueva hipoteca supera los costes de cambiarla. No se trata solo de conseguir un interés más bajo, sino de asegurarte de que el cambio mejora realmente tu rentabilidad hipotecaria.

¿Cómo puedo subrogar una hipoteca? Paso a paso

Subrogar una hipoteca es un procedimiento regulado legalmente y con varios pasos críticos que no deben pasarse por alto. A continuación te explicamos cómo hacerlo, qué implica cada fase y qué plazos legales deben respetarse.

1. Compara ofertas de otros bancos: Antes de iniciar nada, analiza qué entidades están dispuestas a mejorar tus condiciones actuales. Fíjate en: al interés, el plazo restante, comisiones adicionales y productos vinculados, si hay.
2. Solicita una oferta vinculante: Una vez elijas banco, este debe entregarte un documento con las nuevas condiciones. Es obligatorio y garantiza que la oferta es firme.
3. Notificación a tu banco actual: La nueva entidad, con tu autorización, notificará al banco original su intención de subrogar el préstamo y pedirá el certificado de deuda pendiente, que debe emitirse en un máximo de 7 días naturales.
4. Posible contraoferta de tu banco: Una vez recibido el certificado, tu banco tiene 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta (esto se llama enervación de la subrogación). Si acepta tu banco, puedes quedarte. Si no, continúas el proceso.
5. Firma ante notario: Si tu banco no mejora la oferta, puedes acudir al notario para firmar la escritura de subrogación. No se cancela la hipoteca original, solo cambia de entidad, lo que reduce costes respecto a una nueva hipoteca.

¿Cuánto tarda en hacerse efectiva una subrogación hipotecaria?

Desde que inicias el proceso de subrogación hasta la firma ante notario, el tiempo medio para completar una subrogación es de 3 a 6 semanas, aunque depende de la agilidad de las entidades implicadas y de tu preparación documental.

Condiciones y requisitos para subrogar una hipoteca

Subrogar una hipoteca exige cumplir ciertos requisitos por parte del solicitante y cumplir con los requisitos legales establecidos. La entidad bancaria también debe valorar si el perfil del cliente y la operación son viables. Las condiciones básicas para poder subrogar una hipoteca son:

• Solvencia económica: El banco al que deseas trasladar la hipoteca realizará un estudio de tu situación financiera. Se valoran los ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento y el historial crediticio.
• Hipoteca vigente: La subrogación solo es posible si el préstamo hipotecario está activo y no cancelado.
• Buena conducta de pago: No haber incurrido en impagos ni retrasos relevantes en el pago de las cuotas.
• Valor del inmueble: El inmueble hipotecado debe mantener un valor suficiente como para respaldar la operación desde el punto de vista del nuevo banco.
• No hay importe mínimo de préstamos hipotecario pendiente.

Una vez cumplidos los requisitos anteriores, deberás presentar ciertos documentos que permitan al nuevo banco evaluar tu solicitud. Es recomendable tenerlos preparados de antemano para agilizar el proceso:

• Documentación necesaria para iniciar la subrogación
• DNI o NIE del titular o titulares
• Últimas nóminas o justificantes de ingresos
• Declaración de la renta
• Nota simple del Registro de la Propiedad
• Escritura de la hipoteca actual
• Recibos recientes del préstamo hipotecario
• Certificado de deuda pendiente emitido por el banco actual

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

No. Según la ley, la entidad acreedora no puede rechazar la solicitud de la subrogación de una hipoteca. Su papel en el proceso es limitado a certificar el importe pendiente del préstamo y, si lo desea, hacer una contraoferta al cliente.

Si el banco no responde o se niega, la ley prevé un mecanismo de protección: la nueva entidad puede calcular el importe adeudado y depositarlo ante notario. Esto activa la subrogación legalmente, incluso si la antigua entidad no colabora. En caso de disputa, será el juez quien determine el procedimiento correcto en un plazo breve.