¿Cómo cambiar la hipoteca de banco? Subrogación de la hipoteca

La subrogación de la hipoteca es un procedimiento para cambiar tu préstamo hipotecario de banco y conseguir mejores condiciones financieras y de amortización. ¿Tienes dudas sobre las ventajas y cómo llevar a cabo esta operación? Desde Selectra te resolvemos todas estas incógnitas.


¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es una técnica para poder cambiar la deuda hipotecaria que tienes con una entidad financiera a otra diferente para mejorar las condiciones de amortización.

Así, en términos generales, se entiende la subrogación de la hipoteca como cambiar esta última de banco, pero esta es solo una parte del concepto.

  • Tipos de subrogación de la hipoteca
  • Cambio de la hipoteca de banco: como ya hemos mencionado, es el más común y el que más se conoce por este término. Al final, la subrogación se lleva a cabo porque otro banco ofrece mejores condiciones, una rebaja en el tipo de interés o en las comisiones que te permite pagar una cuota menos elevada
  • Cambiar el deudor hipotecario: otra opción de subrogación de la hipoteca es cambiar el titular por otra persona. Es la operación menos conocida y de hecho tiene bastantes límites como la imposibilidad de escoger banco o mejorar las condiciones. Esto suele ser frecuente en las operaciones de compraventa y es distinta de la de novación de la hipoteca

Si quieres subrogar tu hipoteca tienes que avisar a la entidad con la que actualmente tienes el préstamo al menos 30 días antes de iniciar el cambio.

Condiciones para cambiar la hipoteca de banco

Al igual que en otras situaciones, no hay un requisito obligatorio a cumplir para realizar una subrogación de la hipoteca, pero sí que es verdad que tienes que responder a un determinado tipo de perfil para poder realizar esta operación.

  • Condiciones que suelen poner los bancos para subrogar una hipoteca
  • Tener una situación financiera estable: de la misma forma que te han pedido tener un trabajo estable (contrato indefinido a poder ser) para poder firmar la hipoteca también te requerirán que la mantengas para poder hacer este cambio
  • La deuda pendiente no debe superar el 80% de valor de la vivienda: el banco entiende que si te queda tanto por pagar puedes incurrir en impagos
  • Haber pagado durante un tiempo la hipoteca: si ya tienes la hipoteca abierta durante más de cinco años es más fácil que si tan solo has pagado algunas cuotas mensuales. El hecho de que no la hayas cancelado al comienzo aporta seguridad a la nueva entidad bancaria

Documentación para hacer una subrogación hipotecaria

Si cumples con estas condiciones, es más probable que te concedan el cambio de hipoteca de banco. Por ello, tendrás que entregar a la nueva entidad:

  • Datos personales y de solvencia económica: DNI, NIE, copia del contrato hipotecario con el antiguo banco, justificante de las últimas nóminas y de la declaración de IRPF. Además, también es probable que te requieran informes de los préstamos o deudas que tengas pendiente (si las tienes)
  • Datos relativos a la vivienda: escritura, informe de tasación del inmueble

Trabajador por cuenta ajenaAl igual que para firmar una hipoteca, si eres trabajador por cuenta ajena, deberás entregar una copia de tu alta como autónomo, las últimas declaraciones del IVA y del IRPF presentadas además de los últimos recibos de tu hipoteca actual.

Pasos para hacer una subrogación de la hipoteca

De esta forma, si ya estás convencido de que quieres realizar una subrogación de la hipoteca, estos son los pasos que tienes que seguir:

  1. Observar las ofertas de las diferentes entidades bancarias. Para ello puedes acudir directamente al simulador de hipotecas, disponible en las páginas web de los diversos bancos, o ir directamente a un comparador de hipotecas
  2. Comprobar la solvencia económica: una vez te hayas decantado por la entidad con la que subrogar la hipoteca, esta última tendrá que elaborar un estudio de viabilidad. Para ello tendrás que entregarle toda la documentación comentada. Si resulta viable, enviará la oferta vinculante a tu entidad bancaria actual y al notario
  3. Esperar a la respuesta del banco: En el momento en que le llegue dicha oferta vinculante, el banco con el que actualmente tienes firmada la hipoteca tiene dos semanas para mejorar esta primera y 10 días para rectificar esta primera con mejores condiciones
  4. Subrogar la hipoteca: En el caso de que el banco no mejore ni iguale las condiciones, podrás realizar la subrogación hipotecaria. Tu actual banco tendrá que mandarle a la nueva entidad la deuda pendiente en un plazo de 7 días. Esta última tendrá que abonar el importe pendiente, los intereses devengados y las comisiones (si es que se aplican)

¿Qué gastos tiene asociados una subrogación de hipoteca?

Además de las nuevas condiciones, a la hora de hacer una subrogación hipotecaria también hay que tener en cuenta las comisiones que te van a cobrar por la operación. Así, los gastos derivados de cambiar la hipoteca de banco son los siguientes:

  • Comisión de subrogación
  • Coste de tasación de la vivienda
  • Comisión por riesgo de interés: esta comisión sola la pueden aplicar si tu hipoteca fue firmada entre diciembre de 2007 y junio de 2019

Otros gastosOtros gastos de la hipoteca como los de notaría, registro de la propiedad y gestoría los asumirá la nueva entidad bancaria.

Preguntas frecuentes sobre la subrogación de la hipoteca

¿Cuándo me interesa hacer una subrogación de la hipoteca?

Desde nuestro punto de vista, te interesa hacer una subrogación de la hipoteca cuando estás pagando un tipo de interés por encima de la media del mercado, es decir, del euríbor + 1%.

También puede ser una buena opción si quieres cambiar de una hipoteca fija a una hipoteca mixta o a una hipoteca variable, ya que actualmente el euribor se sitúa en sus mínimos históricos.

¿Cuánto se tarda en hacer una subrogación de la hipoteca?

Aproximadamente, el proceso de subrogación de la hipoteca se puede demorar hasta 40 días.

¿Me interesa más subrogar o cancelar la hipoteca?

Depende de las condiciones que te vayan a ofrecer y del coste de la operación, pero por norma cancelar una hipoteca es más caro que subrogarla dadas las comisiones que tendrás que pagar.

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