¿Qué es la novación de la hipoteca y qué gastos lleva asociados?

La novación de la hipoteca es el proceso que permite modificar condiciones del préstamo sin cancelarlo. Desde la Ley 5/2019, muchos gastos asociados, como notaría, registro o gestoría, deben ser asumidos por el banco, mientras que el cliente solo paga la tasación si es necesaria y, en su caso, una comisión por novación si figura en el contrato.

¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación de hipoteca es un acuerdo entre el cliente y el banco para modificar una o varias condiciones del préstamo hipotecario original, el propósito puede ser mejorarlas o adaptarlas a las circunstancias actuales. En lugar de cancelar el contrato existente y formalizar uno nuevo, se renegocian aspectos clave del mismo: tipo de interés, plazo de amortización, importe del capital pendiente, garantías o incluso los titulares del préstamo.

• Las modificaciones deben formalizarse mediante escritura pública ante notario y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• La entidad bancaria puede negarse a modificar el contrato si no está de acuerdo con las condiciones.
• Es posible pactar con el banco previamente la posibilidad de llevar a cabo una novación más adelante.

¿Qué cambios puedes hacer con una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria permite renegociar las condiciones del préstamo con tu banco sin necesidad de cancelarlo ni cambiar de entidad. A través de ella, puedes modificar aspectos clave como el tipo de interés, el capital pendiente o los plazos, así como cambiar titulares, divisas o garantías.

Estas son las principales modificaciones que se pueden realizar en una novación de hipoteca:

Gastos de la novación de hipoteca según la nueva ley

En 2025, y según la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, el banco asume la mayoría de los gastos asociados a la novación de una hipoteca: notaría, registro, gestoría y, salvo excepciones, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El cliente solo debe pagar la comisión por novación si está prevista en su contrato y la tasación si el banco la exige. En caso de ampliación de capital o cambios en las garantías, también puede tener que abonar el AJD.

Modificar las condiciones tanto en una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta mediante una novación supone un gasto de la hipoteca extra, pero es mucho más económico que cancelarla y contratar una nueva. A continuación, te detallamos los gastos de la novación de hipoteca, cuando se paga y cuanto cuestan:

Comisión por novación

El contrato tiene que incluir esta comisión para que el cliente la pague, cada entidad aplica una tarifa entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente. Pero la ley específica limitaciones en ciertos casos.

• Si cambias de interés variable a fijo, pagarás como máximo un 0,15% durante los tres primeros años.
• Si solo modificas el plazo de tu hipoteca, la comisión no puede superar el 0,1% del capital pendiente.
• Además, existe una ventaja especial: si tu hipoteca variable se firmó antes de enero de 2023 y quieres pasarla a tipo fijo o mixto (mín. 3 años de tramo fijo), no pagarás comisiones por la novación.

Gasto de notaría por novación

El gasto de notaría va por cuenta del banco y depende del tipo de modificación que hagas en tu hipoteca. Si solo cambias condiciones no económicas (por ejemplo, titulares o domicilio), siempre pagarás 30,05€. Pero si realizas cambios en condiciones económicas (tipo de interés, plazo, capital), el gasto por notaría varía:

• Para calcular el importe a pagar el notario toma como referencia el cambio que hagas (por ejemplo, si bajas el interés de 4% a 2%).
• Sobre ese cambio, el notario aplica sus tarifas normales.
• Pero pagas solo el 50% de esas tarifas gracias a la Ley 2/1994.
• También tienes un 5% adicional de descuento sobre esa cantidad.
• Y no pagas nada por las primeras 10 páginas del documento de la hipoteca (que normalmente son suficientes).

Gasto del registro por novación

La novación implica el cambio de las condiciones del préstamo, así que este deberá volver a introducirse en el Registro de la Propiedad, y debe pagarlo el banco. Para calcular el importe a pagar, se toma como base el capital pendiente de amortizar, reducido en un 90%. Sobre esa cantidad, se aplican los honorarios registrales, que varían según el valor de la vivienda:

• Para valores inferiores a 6.010,12 €, el coste es 24,04 € fijo.
• A partir de ahí, se aplican porcentajes decrecientes por tramos, con un límite máximo de 2.181,67 €.

También tienes un 5% de descuento automático sobre el total. Además, si tu hipoteca tiene garantía hipotecaria, los gastos se reducen un 75%.

Gastos de gestoría por novación

Los paga el banco y esta situado entre los 200 y 500€, serán las propias gestorías las que fijen sus precios, ya que no están regulados por ley.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El banco es el que tiene que costear este tributo si la finalidad es hacer una ampliación del capital. La ley también establece exenciones para ciertos cambios, por lo que no se paga AJD en los siguientes casos: modificación del tipo de interés (ordinario, de demora o cláusula de variabilidad) y alteración del plazo del préstamo.

Para el resto de casos, el tipo aplicado depende de cada Comunidad Autónoma, y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del capital, intereses y costes añadidos con la novación.

Tasación del inmueble

El gasto de tasación lo paga el cliente, pero si la tasación actual se ha realizado hace menos de 6 meses y se encuentra en vigor, la entidad no podrá imponer que se haga una nueva. Si esto fuera necesario, el precio suele encontrarse entre los 300€ y lo 500€ y dependerá del valor del inmueble y la tarifa de la agencia tasadora.

Diferencia entre novación y subrogación

Ahora que ya entiendes qué es una novación hipotecaria, es importante que sepas que no es lo mismo que una subrogación, aunque ambas opciones permiten modificar tu hipoteca. La diferencia clave está en con quién realizas el cambio y eso afecta también a los gastos asociados.

• Novación de la hipoteca: es una modificación del contrato hipotecario que realizas con tu banco actual, permite cambiar condicione como; tipo de interés, plazo de amortización, ampliación o reducción de importe pendiente, cambio de titulares… En ningún caso cambias de entidad bancaria.
• Subrogación de la hipoteca: es un cambio de entidad, trasladas tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Implica la firma de un nuevo contrato, con la misma garantía hipotecaria (tu vivienda).

¿Qué es más barato: novación o subrogación?

Depende del caso, pero la novación suele ser más económica al evitar algunos gastos como una nueva tasación, cancelación registral, comisión por cancelación anticipada o comisión de apertura. Sin embargo, si la oferta del nuevo banco mejora mucho tus condiciones (interés, plazo, cuota mensual...), la subrogación puede compensar a medio o largo plazo.