¿Qué es la novación de la hipoteca y cuándo se debe hacer?

La novación de la hipoteca es una operación que pueden realizar los clientes de cualquier entidad bancaria que busquen cambiar las condiciones o cláusulas de sus contratos hipotecarios.


¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación se basa en el cambio de cualquier cláusula de la hipoteca mediante un acuerdo con la entidad bancaria. El propósito puede ser mejorarlas o adaptarlas a las circunstancias actuales.

  • Las modificaciones se tendrán que escriturar ante notario e inscribirlas en el Registro de la Propiedad
  • La entidad bancaria puede negarse a modificar el contrato si no está de acuerdo con las condiciones
  • Es posible pactar con el banco previamente la posibilidad de llevar a cabo una novación más adelante
  • La novación se debe realizar si se pretende rebajar el precio de la hipoteca, cambiar el tipo de interés o conseguir más dinero

Cambios posibles con la novación de la hipoteca

Con la novación de la hipoteca se pueden realizar ciertas modificaciones del contrato hipotecario siempre y cuando el banco esté conforme. Estas son:

  1. Requisitos de bonificación y comisiones: la nueva negociación de la hipoteca se puede aprovechar para eliminar o cambiar los productos combinados o quitar comisiones que no nos interese mantener.
  2. Los tipos de interés: se puede bajar el interés que tiene la hipoteca, pasarla del tipo fijo a variable, cambiar el índice de referencia…
  3. Capital pendiente de pago: ampliar o reducir la cuantía de la hipoteca para tener un dinero extra para llevar a cabo una reforma o adquirir una segunda vivienda.
  4. Plazos de devolución: si el objetivo es rebajar la cuota que se paga cada mes se puede pedir a la entidad que aumente el plazo para devolver el préstamo aunque esto irá acompañado de mayores intereses.
  5. Garantías: se encarga del cambio de titularidad, cambiar a algún avalista o simplemente quitarlo, añadir una propiedad como nueva garantía...
  6. Cláusulas abusivas: se puede utilizar para suprimir las posibles cláusulas abusivas, como las cláusulas suelo.
  7. Periodo de carencia: puede suceder que en un momento dado se desee añadir una carencia de la hipoteca, periodo en el que no se pagan las cuotas, u otra variación que tenga relación con la liquidación.

Gastos de la novación de la hipoteca

Realizar un cambio de condiciones tanto en una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta mediante una novación supone un gasto de la hipoteca extra.

 Comisión por novación:

El contrato tiene que incluir esta opción y se debe pagar un porcentaje del capital que quede pendiente. Aunque cada entidad aplica una tarifa, esta se encuentra entre el 0,1% y el 1%.

  • Si solo se busca pasar de un interés variable a uno fijo, la comisión no podrá sobrepasar el 0,15% exclusivamente durante los 3 primeros años de contrato.
  • Si solo se pretende modificar el plazo, la comisión no podrá ser mayor del 0,1%

 Gasto de notaría:

El cliente solo debe pagar la mitad, lo que significa que del 0,2% y el 0,5% del capital que queda pendiente, el usuario solo pagará un 50%.

 Gasto del registro:

La novación implica el cambio de las condiciones del préstamo, así que este deberá volver a introducirse en el Registro de la Propiedad. Para este desembolso habrá que calcular la mitad de lo que ha supuesto el gasto en la notaría.

 Gestoría:

Situado entre los 200 y 400€, serán las propias gestorías las que fijen sus precios ya que no están regulados por ley.

 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

El banco es el que tiene que costear este tributo si la finalidad es hacer una ampliación del capital. En base a cada Comunidad Autónoma, este impuesto se puede encontrar entre el 0,5% y el 1,5% del capital, intereses y coste que hemos añadido.

 Tasación:

Si la tasación actual se ha realizado hace menos de 6 meses y se encuentra en vigor, la entidad no podrá imponer que se haga una nueva tasación. Si esto fuera necesario el precio suele encontrarse entre los 200€ y lo 400€ y dependerá del valor del inmueble y la tarifa de la agencia tasadora.

Coste aproximado de la novación de la hipoteca Tomando como referencia los apartados anteriores y usando como ejemplo un inmueble con una deuda restante de 150.000€, los gastos por llevar a cabo la novación se podrían estimar en torno a los 2.000€.

Preguntas frecuentes sobre la novación de la hipoteca

¿Se pueden reclamar los gastos de novación de la hipoteca?

El coste por la novación de la hipoteca no se puede reclamar ya que no está considerado abusivo. Solo se podría exigir la devolución si el consumidor se hubiera hecho cargo por completo de los gastos de notaría, gestoría o registro.

¿Para cambiar el titular es necesario hacer una novación de la hipoteca?

Sí. El cambio de titularidad implica una variación en una parte del contrato y eso es una novación del préstamo hipotecario.

¿Con qué bancos se puede hacer una novación de una hipoteca?

La totalidad de los bancos contemplan que se puedan llevar a cabo novaciones de la hipoteca.

¿Es más barato una novación o una subrogación de la hipoteca?

Dependerá de las comisiones que cobre la entidad bancaria por cada una de las operaciones. En 2019 se abarató la subrogación de la hipoteca aunque hay que tener en cuenta que por cambiar de banco hay que pagar la tasación mientras que con una novación ese gasto no es necesario.

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