¿Qué es la carencia en una hipoteca?
La carencia es un período pactado con la entidad bancaria durante el cual el titular del préstamo puede pagar solo los intereses o incluso suspender completamente el pago de la cuota. Este periodo no reduce la deuda, simplemente pospone su amortización. Por tanto, aunque puede aliviar temporalmente la carga financiera, conlleva un coste a medio y largo plazo, ya que los intereses siguen acumulándose o se reanudan con mayor intensidad al finalizar el periodo de carencia.
¿Cómo funciona la carencia de una hipoteca?
La carencia en una hipoteca permite reducir, o incluso suspender, el pago de la cuota mensual durante un tiempo determinado. Su funcionamiento puede variar dependiendo del tipo de carencia:
Carencia parcial: durante este periodo, solo se pagan los intereses del préstamo, sin amortizar capital. Esto reduce notablemente la cuota mensual, pero la deuda principal no disminuye.
- Alivio mensual sin dejar de pagar.
- Sigues pagando intereses sobre el mismo capital inicial.
Carencia total: en este caso, no pagas ni capital ni intereses durante el periodo acordado. Aunque supone un respiro financiero total, los intereses se acumulan y se suman a la deuda pendiente, haciendo que el coste del préstamo sea mayor.
- Máximo alivio financiero a corto plazo.
- La deuda crecerá y las cuotas futuras serán mucho más altas.
Al finalizar el periodo de carencia, el banco recalcula el préstamo. Como queda menos tiempo para devolver el mismo capital (y, en algunos casos, más intereses acumulados), las cuotas mensuales aumentan de forma significativa, a menos que se amplíe el plazo del préstamo mediante una novación de la hipoteca.
¿Cuánto puede durar el periodo de carencia?
La duración del periodo de carencia de hipoteca varía según la política de cada banco y el tipo de préstamo. En general, puede oscilar entre 6 meses y 5 años, siendo 12 o 24 meses los periodos más habituales. En hipotecas para autopromotores, por ejemplo, es común ofrecer carencias durante la fase de construcción del inmueble.
No se puede pedir una carencia indefinidamente, se trata de una medida excepcional, pensada para momentos puntuales de falta de liquidez.
¿Qué bancos ofrecen carencia de hipoteca?
No todos los bancos están obligados a conceder una carencia, pero muchas entidades la contemplan como una opción, especialmente en circunstancias especiales como desempleo, baja temporal de ingresos o autopromoción. Las principales entidades que ofrecen este período de carencia son:
- Bankia, Bankinter y Abanca: ofrecen hipotecas autopromotor con carencia durante el tiempo de construcción.
- Liberbank: admite carencia si el cliente amortiza anticipadamente parte de la deuda.
- Banco Santander: permite carencia en hipotecas puente, útiles cuando se adquiere una nueva vivienda sin haber vendido la actual.
Lo más recomendable es consultar directamente con tu banco.
Requisitos para solicitar la carencia de una hipoteca
No hay una lista estandariza de requisitos para acceder a una carencia de hipoteca. Cada caso se estudia de forma individual, y lo que realmente influye es tu relación con el banco, tu situación económica y tu capacidad para negociar un acuerdo que reduzca el riesgo para la entidad. Aunque las políticas varían entre bancos, suelen valorar estos factores para decidir si conceden un periodo de carencia.
- Tu perfil como cliente: si tienes un buen historial de pagos, pocas deudas acumuladas y llevas años operando con la misma entidad, tus posibilidades aumentan considerablemente.
- La situación económica que acredites: en general, la carencia está pensada como una solución puntual ante una pérdida de ingresos, que afecte de forma transitoria tu capacidad de pago.
- El riesgo que representa tu caso para el banco: si la entidad considera que concederte una carencia puede evitar un futuro impago, es más probable que acceda.
- Tu capacidad de negociación: en muchos casos, la flexibilidad del banco dependerá de cómo plantees tu solicitud. Un cliente con varios productos contratados o que aporta garantías adicionales tiene más fuerza para negociar.
¿Cómo pedir una carencia en tu hipoteca?
Si estás pasando por un mal momento económico, puedes pedir una carencia hipotecaria para reducir o pausar temporalmente tus pagos. Hay dos formas de hacerlo, dependiendo de si la carencia estaba prevista en el contrato desde el principio o no.
- Si ya estaba incluida en tu hipoteca: algunas hipotecas vienen con una carencia inicial que se pacta al firmar el contrato. Es común en hipotecas de autopromotor o puente. Si este es tu caso, no necesitas hacer ningún trámite: simplemente, cuando llegue el momento, se aplicará lo que ya estaba firmado (por cuánto tiempo y en qué condiciones).
- Si necesitas pedirla ahora (y no estaba en el contrato): Lo más habitual es que necesites pedir la carencia cuando ya estás pagando tu hipoteca y surge algún problema económico. En ese caso, lo que se hace es una novación hipotecaria, es decir, un cambio en las condiciones del préstamo.
¿Y si mi banco está en el Código de Buenas Prácticas?
Aquí cambia todo. Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y tú cumples los requisitos, no es una ayuda opcional, es una obligación para el banco concederte la carencia.
Requisitos para acogerte al Código de Buenas Prácticas
- Ingresos bajos: por lo general, que tu familia gane menos de 3 veces el IPREM (unos 2.100 € al mes, aunque varía).
- Que la hipoteca suponga un gran esfuerzo: por ejemplo, que la cuota supere el 30% de tus ingresos netos.
- Que tu situación haya empeorado: que el esfuerzo que haces para pagar haya subido un 20% o más.
- Servicios TPV incluidos para comercios: ideal para negocios físicos o ecommerce.
- Que sea tu vivienda habitual: no sirve para segundas residencias o casas alquiladas.
Si cumples todos los requisitos, podrás obtener una carencia de hasta 5 años, con un interés muy reducido (euríbor -0,10 %), sin comisiones y con la posibilidad de ampliar el plazo de la hipoteca hasta 40 años. Para ello, debes presentar una solicitud formal con la documentación que acredite tu situación, y el banco está obligado a responder en un plazo determinado y justificar por escrito cualquier negativa.
Coste de solicitar una carencia hipotecaria
Solicitar una carencia en tu hipoteca implica modificar el contrato original, un proceso que se conoce como novación hipotecaria. Esta modificación puede conllevar una comisión, aunque solo se aplica si está prevista en tu contrato. Sin embargo, más allá de esta comisión, el coste real y más importante de la carencia está en los intereses que se acumulan al aplazar el pago del capital. Por eso, aunque la carencia te permita un alivio temporal, a largo plazo puede resultar más costosa.
La comisión por carencia es, en realidad, la misma que la comisión por novación, y por ley, esta comisión tiene límites claros:
- Hasta un 0,15 % del capital pendiente si la novación incluye una carencia o ampliación de plazo.
- Máximo del 0,1 % si solo se modifica el plazo de la hipoteca.
Ahora bien, incluso aunque no te cobren comisión, la verdadera diferencia está en los intereses. Durante el periodo de carencia, no estás amortizando capital (o lo haces en menor medida), así que los intereses siguen generándose sobre el total pendiente. Eso implica que, al final del préstamo, habrás pagado más intereses.
Imagina que tienes una hipoteca fija económica de 200.000 € a 30 años, con un interés del 3 %. En el año 15 (cuando ya llevas la mitad pagada), te quedan por devolver unos 150.000 €, con una cuota de alrededor de 843 €/mes.
Si en ese momento pides una carencia parcial de 1 año (es decir, durante un año solo pagas intereses), la cuota bajaría a unos 375 €/mes durante ese periodo. Al terminar, el capital pendiente sigue igual, pero el tiempo restante para amortizar se acorta, lo que hace que las nuevas cuotas suban ligeramente (por ejemplo, a unos 869 €/mes). El resultado: acabas pagando unos 2.200 € más en intereses por haber tenido ese año de respiro.
Este sobrecoste de una carencia hipotecaria se debe a dos cosas: no amortizas capital durante la carencia, por lo que el importe sobre el que se calculan los intereses sigue siendo alto, y además te queda menos tiempo para devolver la deuda, lo que obliga a subir las cuotas o a alargar el plazo.
Preguntas frecuentes sobre la carencia en hipoteca
¿Se puede pedir carencia en un préstamo personal?
Sí, algunos préstamos personales también permiten un periodo de carencia, aunque es menos habitual. Las condiciones varían mucho entre entidades y suele aplicarse solo ante situaciones justificadas de dificultad económica.
¿Es buena idea pedir una hipoteca con carencia inicial?
Depende del contexto. En casos como los autopromotores, puede ser muy útil, ya que se comienza a pagar cuando la vivienda está terminada. Sin embargo, para particulares que buscan ahorrar a corto plazo, hay que valorar el coste adicional en intereses y el aumento de las cuotas posteriores.
¿Puedo solicitar una carencia de la hipoteca en cualquier momento?
Sí, en el momento en que formalizas la hipoteca, ya puedes pedir una carencia, igual que a la mitad o cuando te quede poco tiempo para amortizarla. El sí o él no depende de si cumples los requisitos exigidos por el banco.