¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca? ¿Quién paga el coste?
Cancelar una hipoteca supone saldar la deuda y eliminar la carga del Registro de la Propiedad. Este trámite, llamado cancelación registral, genera gastos de notaría, registro y, si se contrata, gestoría, que rondan entre 400 y 1.100 €. Todos los costes los asume el titular. No se pagan impuestos, salvo en el País Vasco.
¿En qué consiste la cancelación de la hipoteca?
La cancelación de la hipoteca tiene como eje central poder saldar definitivamente la hipoteca después de haber recaudado el dinero necesario para abonárselo a la entidad financiera que ha concedido el préstamo. Las opciones de cancelación de hipoteca son:
- Amortización anticipada de la hipoteca: consiste en el pago, antes de la finalización del plazo del préstamo, de la cuantía que queda pendiente para que se pueda dar como liquidada.
- Pago de la última cuota de la hipoteca: saldar la deuda abonando el último pago del préstamo.
- Liberación de las cargas de la vivienda: una vez pagada la hipoteca, se debe proceder a dejar constancia en el Registro de la Propiedad que el pago se ha completado para que la vivienda no tenga ningún tipo de cargas, en especial, si lo que se pretende es venderla.
Cancelación de hipoteca por caducidad La cancelación del préstamo hipotecario solo es necesario si se pretende vender la vivienda o solicitar una nueva hipoteca. Si no es así, el Registro de la Propiedad eliminará la carga de la vivienda de manera automática en un plazo de 20 años desde que se ha terminado de pagar. Aunque es recomendable hacerlo nada más abonar la última cuota para evitarse problemas en caso de mudanzas o cambios en las entidades bancarias.
¿Cómo cancelar una hipoteca paso a paso?
Una vez has terminado de pagar tu hipoteca, aún queda un paso importante: eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad. Este proceso se llama cancelación registral y requiere algunos trámites legales. Puedes encargarte tú mismo, contratar una gestoría independiente o dejarlo en manos del banco, aunque esta última opción suele ser más costosa.
Si eliges gestionarlo por tu cuenta, aquí tienes los pasos que debes seguir:
- Paga la deuda por completo: ya sea con amortización anticipada o pagando la última cuota, asegúrate de no deber nada.
- Solicita el certificado de deuda cero: es un documento que acredita que no tienes ninguna deuda con el banco. Deben entregártelo gratuitamente y por escrito.
- Acude al notario con el certificado: el notario redactará la escritura de cancelación. No es necesario que sea el mismo con el que firmaste la hipoteca. El banco debe enviar un apoderado para firmarla.
- Cumplimenta el modelo 600 en Hacienda: Aunque no se paga impuesto, debes presentar este formulario del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para registrar la escritura. Puedes hacerlo en la sede electrónica o presencialmente. Solo se paga este impuesto en el País Vasco.
- Recoge la escritura del notario y paga la minuta: una vez firmada por el banco y el notario, recoge el documento y abona los gastos notariales (entre 100 y 300 €, según el valor del préstamo original).
- Entrega la documentación en el Registro de la Propiedad: lleva la escritura y la copia del modelo 600 al Registro correspondiente. En unos 15 días te avisarán para pagar la tasa registral (entre 100 y 200 €) y recoger la nota de levantamiento de la carga hipotecaria.
¿Quién puede encargarse del trámite?
Tienes tres opciones para gestionar la cancelación de tu hipoteca. Elijas la que elijas, el certificado de deuda cero te lo da el banco gratis y también mandará un apoderado a la notaría sin coste si lo haces tú por tu cuenta.
- Hacerlo tú mismo: es la opción más económica. Ahorras entre 200 y 600 € al no pagar una gestoría. Requiere tiempo y algo de papeleo, pero es completamente viable.
- Contratar una gestoría independiente: es más cómodo y suele costar entre 200 y 500 €. Se encargan de todo: notaría, modelo 600 y registro. Ideal si no tienes tiempo o quieres evitar errores.
- Usar la gestoría del banco: la opción más cara y menos transparente. Aunque cómoda, puede costar entre 600 y más de 1.000 €, sin justificación clara. Úsala solo si confías plenamente en tu entidad.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Cancelar una hipoteca cuesta entre 400 € y 1.100 €, dependiendo de cómo gestiones el trámite. Los gastos son:
- Gastos de notaria: obligatorio
- Gastos de registro: obligatorio
- Gastos de gestoría: opcional
En ningún caso se pagan impuestos, excepto en el País Vasco, donde sí se aplica el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Costes asociados a la cancelación de una hipoteca
Concepto | ¿Es obligatorio? | ¿Quién lo paga? | Coste aproximado |
|---|---|---|---|
Notaría | Sí | Titular del préstamo | 100 € – 300 € |
Registro | Sí | Titular del préstamo | 100 € – 200 € |
Gestoría | No | Titular del préstamo | 200 € – 600 € |
Impuestos | No (salvo País Vasco) | Titular del préstamo | 0,5% sobre importe garantizado |
Estos gastos no están relacionados con el pago del préstamo, sino con dejar constancia legal de que ya no existe carga hipotecaria sobre la vivienda. Aunque hayas pagado la hipoteca, tu casa seguirá “hipotecada” hasta que no se elimine del Registro de la Propiedad.
Gasto de notaría: entre 100€ y 300€
El primer paso para cancelar una hipoteca es firmar la escritura de cancelación ante notario. Este documento certifica oficialmente que has pagado el préstamo y es imprescindible para poder inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.
El coste de notaría se calcula según los aranceles notariales oficiales y depende principalmente del capital inicial del préstamo hipotecario, no de la deuda pendiente al cancelarla. Existe además un mínimo legal, que ronda los 90 €, aunque lo habitual está entre 100 € y 300 €.
Coste notarial estimado según importe de la hipoteca
Importe de la hipoteca | Coste notarial estimado |
|---|---|
50.000 € | 170 € |
150.000 € | 216 € |
250.000 € | 250 € |
350.000 € | 270 € |
500.000 € | 300 € |
Si haces tú los trámites, puedes elegir libremente la notaría, y el banco está obligado a enviar un apoderado sin coste.
Gasto del Registro de la Propiedad: entre 100 € y 200 €
Una vez firmada la escritura, debes llevarla al Registro de la Propiedad para que la hipoteca quede eliminada oficialmente del historial de la vivienda. Es obligatorio si quieres que la vivienda esté libre de cargas. Esto es especialmente importante si piensas venderla o pedir otra hipoteca.
El cote de registro se calcula entre un 0,17% y un 0,3% del capital inscrito, con un mínimo legal de 24 €.
Gasto de gestoría: entre 200€ y 600€
Aunque puedes hacer todo el proceso por tu cuenta, muchas personas prefieren contratar una gestoría para evitar complicaciones. El gestor se encarga de coordinar con el notario, recoger el certificado de deuda cero, y presentar la cancelación en el registro.
Una gestoría independiente puede cobrar entre 200 € y 500 €. Las que ofrecen los bancos suelen ser más caras, a veces más de 1.000 €.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca según el importe?
Aunque el coste de cancelar una hipoteca no depende directamente del importe del préstamo, sí se usa este dato como referencia para calcular los honorarios de notaría y registro, que se basan en los aranceles oficiales.
Los gastos totales que tendrás que asumir al cancelar una hipoteca varían principalmente según:
- El capital original del préstamo: para calcular notaría y registro.
- Cómo realices el trámite: por tu cuenta, con el banco o con gestoría.
Coste de cancelar una hipoteca de 60.000 €
Si has pedido una hipoteca de 60.000 € cancelarla te costará entre 250 y 700 € si haces el trámite tú mismo, y hasta 1.000 € si lo gestiona el banco.
Coste estimado de trámites hipotecarios
Concepto | Coste estimado |
|---|---|
Notaría | 150–170 € |
Registro | 100–120 € |
Gestoría (opcional) | 200–400 € |
Total estimado (sin gestoría) | 250–290 € |
Total estimado (con gestoría) | 450–690 € |
Si lo gestiona el banco | Hasta 900–1.000 € |
Coste de cancelar una hipoteca de 80.000€
Para una hipoteca de 80.000 € el coste oscila entre 280 y 800 € por tu cuenta, y puede llegar a 1.050 € si lo dejas en manos del banco o una gestoría.
Coste estimado de trámites hipotecarios
Concepto | Coste estimado |
|---|---|
Notaría | 170–190 € |
Registro | 110–130 € |
Gestoría (opcional) | 250–450 € |
Total estimado (sin gestoría) | 280–320 € |
Total estimado (con gestoría) | 530–770 € |
Si lo hace el banco | Hasta 1.000–1.050 € |
Coste de cancelar una hipoteca de 100.000 €
Para hipotecas de 100.000 € cancelarla te puede salir por 310 a 850 € si gestionas tú, o hasta 1.100 € con gestoría bancaria.
Coste estimado de trámites hipotecarios
Concepto | Coste estimado |
|---|---|
Notaría | 190–210 € |
Registro | 120–140 € |
Gestoría (opcional) | 250–500 € |
Total estimado (sin gestoría) | 310–350 € |
Total estimado (con gestoría) | 560–850 € |
Si lo hace el banco | Hasta 1.100 € o más |
¿Cuándo se puede cancelar la hipoteca?
Para poder cancelar la hipoteca es necesario haber completado todos los pagos del préstamo hipotecario. Hay algunas situaciones en las que se debe cancelar la hipoteca en el Registro:
- Venta del inmueble: es uno de los motivos más frecuentes. Se ha terminado de pagar el préstamo y se quiere vender la casa. El comprador requerirá el justificante de que la casa no tiene ninguna deuda.
- Con el pago de la última cuota al banco: este es otro ejemplo muy habitual. Si se ha amortizado antes la deuda o ha finalizado el plazo pactado con el banco, se puede comenzar el trámite para cancelar el préstamo hipotecario en el Registro.
- Mejora de las condiciones con una hipoteca nueva: si se ha pedido una subrogación de la hipoteca o novación de la hipoteca y la entidad bancaria no las ha concedido, una opción es firmar un nuevo préstamo aunque esta operación es bastante cara. Para contratar una nueva será necesario cancelar la hipoteca en el registro, acto que hará el nuevo gestor del banco en el momento de solicitar la nueva.
- Utilizar la vivienda como garantía de una nueva hipoteca: si lo que se pretende es la compra de otro inmueble y se quiere poner la vivienda ya pagada como garantía, la entidad bancaria pedirá que esté libre de cargas, por lo que será imprescindible cancelarla en el Registro.
¿Cuándo es obligatorio cancelar una hipoteca?
Cancelar la hipoteca en el Registro es obligatorio si:
- Quieres vender la vivienda
- Vas a contratar una nueva hipoteca sobre ella
- Quieres tener la propiedad libre de cargas legalmente
No es estrictamente obligatorio si no piensas hacer nada de eso. Pero es altamente recomendable hacerlo justo después de pagarla, para evitar problemas futuros.
Preguntas frecuentes sobre la cancelación de una hipoteca
¿Se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca?
No es recomendable. La vivienda debe estar libre de cargas para poder venderse sin problemas legales. El comprador, el notario y el banco exigirán que esté cancelada registralmente.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca?
Sí, si quieres dejar la vivienda libre de cargas. Aunque no es ilegal no hacerlo, es muy recomendable para evitar complicaciones futuras, sobre todo si quieres vender o pedir otro préstamo.
¿Es posible cancelar una hipoteca en el momento de la venta?
Sí. Para ello el vendedor debe acudir a por el certificado bancario que acredite que el inmueble no tiene ninguna deuda así como la nota simple que justifique que la vivienda está libre de cargas. Igualmente, el vendedor puede entregar un cheque bancario con el importe de la deuda que queda pendiente para que el comprador lo entregue a la entidad bancaria.
¿Cuál es el coste de cancelar una hipoteca en el Registro?
El coste de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad suele oscilar entre 100 y 200 €, aunque el mínimo legal parte de unos 24 €. Este gasto se calcula aplicando un porcentaje (generalmente entre el 0,175 % y el 0,3 %) sobre el capital inicial del préstamo hipotecario, no sobre lo que reste por pagar. Es un arancel regulado, por lo que su cuantía depende directamente del importe original de la hipoteca, no del valor actual de la vivienda ni del saldo pendiente.