Cancelar la hipoteca: Requisitos, proceso y coste

Pagar la última cuota o recibir una cantidad de dinero importante que permita cancelar la hipoteca, suele suponer un respiro económico para cualquier cliente. Eliminar las cargas de tu vivienda requiere seguir una serie de pasos. Te contamos cuáles son.


¿En qué consiste la cancelación de la hipoteca?

La cancelación de la hipoteca tiene como eje central poder saldar definitivamente la hipoteca después de haber recaudado el dinero necesario para abonárselo a la entidad financiera que ha concedido el préstamo. Las opciones de cancelación de hipoteca son:

  • Amortización anticipada de la hipoteca: consiste en el pago, antes de la finalización del plazo del préstamo, de la cuantía que queda pendiente para que se pueda dar como liquidada.
  • Pago de la última cuota de la hipoteca: saldar la deuda abonando el último pago del préstamo.
  • Liberación de las cargas de la vivienda: una vez pagada la hipoteca, se debe proceder a dejar constancia en el Registro de la Propiedad que el pago se ha completado para que la vivienda no tenga ningún tipo de cargas, en especial, si lo que se pretende es venderla.

Cancelación de hipoteca por caducidad La cancelación del préstamo hipotecario solo es necesario si se pretende vender la vivienda o solicitar una nueva hipoteca. Si no es así, el Registro de la Propiedad eliminará la carga de la vivienda de manera automática en un plazo de 20 años desde que se ha terminado de pagar. Aunque es recomendable hacerlo nada más abonar la última cuota para evitarse problemas en caso de mudanzas o cambios en las entidades bancarias.

Cómo cancelar la hipoteca

Diversos motivos son los que pueden llevar a la cancelación de una hipoteca fija o una hipoteca variable, como el dinero del que se disponga o se pretenda pagar, la eliminación de cargas de la vivienda… Independientemente de la razón, hay distintos caminos que se pueden coger:

 Cancelar hipoteca con una gestoría

En muchas ocasiones es recomendable poner todo este papeleo en manos de una gestoría que no tenga relación con el banco. Generalmente una gestoría independiente cobrará menos que la que proporcione la entidad y se encargará de hacer todos los trámites.

 Cancelar hipoteca con la gestoría de la entidad bancaria

Una posibilidad es permitir que la gestoría que colabora con la entidad bancaria se ocupe de todo el proceso. De igual manera pasa si la queremos vender, se puede dejar que lo asuma el banco del comprador. Aunque es la opción más confortable también puede ser la más cara, ya que estas gestorías suelen ser costosas y la entidad podría pedir un pago por la intermediación.

 Cancelar la hipoteca nosotros mismos

Si se dispone del tiempo necesario, por nuestra cuenta podemos cancelar la hipoteca para ahorrarnos costes, como el de la gestoría. Los pasos a seguir son:

  • Solicitar el certificado de deuda cero: es un documento que demuestra que se ha terminado de pagar la hipoteca. Se pide en el banco y no nos deben cobrar nada por él puesto que su emisión es gratuita.
  • Entregar el certificado en una notaría: se debe contactar con cualquier notario, no necesariamente el mismo de la contratación, y pedirle que prepare la escritura de cancelación de la hipoteca.
  • Recoger la escritura del notario: se deberá recoger la escritura del notario y que el apoderado del banco la firme para posteriormente pagarla.
  • Cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: será necesario acudir a Hacienda con la escritura para rellenar y sellar el modelo del IAJD. Es posible que surjan dudas en el momento de completar el formulario, para ello es recomendable solicitar hora en Hacienda para que nos ayuden, siempre quedándonos con una copia del documento presentado.
  • Entregar la documentación en el Registro: se debe presentar en el Registro de la Propiedad la escritura de cancelación y una copia del IAJD que ha emitido Hacienda. En unos quince días se pondrán en contacto para recoger los documentos y pagar la correspondiente factura. De esta forma no existirán cargas sobre la vivienda.

Si la intención es vender el inmueble, en el Registro se debe pedir una nota simple que acredite que la casa está libre de cargas.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca

Los gastos de la hipoteca comienzan desde que el cliente se dispone a contratarla independientemente de la entidad bancaria y, por supuesto, cancelar la hipoteca supone unos costes añadidos que se pueden situar sobre los 500€ si se contrata una gestoría y unos 400€ si se hace de manera independiente:

Resumen de gastos de formalización de la hipoteca
Gestión Coste
Comisión por amortización de la hipoteca Muchas entidades cobran una comisión por realizar esta operación. Dependerá del tipo de amortización y de cuándo se haya firmado la hipoteca.
Gastos notariales Los gastos notariales pueden rondar como mínimo los 100€.
Emisión del certificado de deuda cero Gratuita. El banco no debe cobrar por él.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Tasa exenta de pago salvo en El País Vasco para vivienda no habitual.
Gastos de Registro Se puede estimar que el gasto del registro será de mínimo de unos 24€. Se calcula en base a un porcentaje (arancel) que se aplica sobre el capital original de la hipoteca que se ha cancelado.
Honorarios de la gestoría Si se contrata una gestoría el coste dependerá de sus tarifas ya que no está regulado por ley. Si lo gestiona el banco puede superar los 1.000€.

Algunos bancos cobrarán o lo intentarán por emitir el certificado de deuda cero, desplazarse hasta el notario o por la firma de la escritura de cancelación. Esto es ilegal así que debes reclamar para que no te cobren por ello.

Previsión de fondos para la cancelación de la hipoteca La contratación de un gestor o el acuerdo con la entidad bancaria para que tramite el proceso de cancelación supondrá que nos pidan una provisión de fondos para los gastos asociados a las gestiones. Es una acción habitual pero es muy conveniente que el gestor, una vez finalizado el proceso, entregue las facturas de los gastos y devuelva el dinero que no ha utilizado.

Cuándo se puede cancelar la hipoteca

Para poder cancelar la hipoteca es necesario haber completado todos los pagos del préstamo hipotecario. Hay algunas situaciones en las que se debe cancelar la hipoteca en el Registro:

  1. Venta del inmueble: es uno de los motivos más frecuentes. Se ha terminado de pagar el préstamo y se quiere vender la casa. El comprador requerirá el justificante de que la casa no tiene ninguna deuda.
  2. Con el pago de la última cuota al banco: este es otro ejemplo muy habitual. Si se ha amortizado antes la deuda o ha finalizado el plazo pactado con el banco, se puede comenzar el trámite para cancelar el préstamo hipotecario en el Registro.
  3. Mejora de las condiciones con una hipoteca nueva: si se ha pedido una subrogación de la hipoteca o novación de la hipoteca y la entidad bancaria no las ha concedido, una opción es firmar un nuevo préstamo aunque esta operación es bastante cara. Para contratar una nueva será necesario cancelar la hipoteca en el registro, acto que hará el nuevo gestor del banco en el momento de solicitar la nueva.
  4. Utilizar la vivienda como garantía de una nueva hipoteca: si lo que se pretende es la compra de otro inmueble y se quiere poner la vivienda ya pagada como garantía, la entidad bancaria pedirá que esté libre de cargas, por lo que será imprescindible cancelarla en el Registro.

Qué ocurre con la vinculación con el banco

Una duda que nos puede surgir es qué pasa con los productos vinculados que teníamos contratados con la entidad bancaria y que nos ofrecían una rebaja en los intereses, si cancelamos nuestra hipoteca.

  • Tarjetas y cuentas bancarias: en el momento de cancelar la hipoteca se puede cambiar la cuenta de entidad bancaria si se desea, así como, anular tarjetas que no interesen seguir utilizando. Cabe mencionar que las comisiones que haya tenido la tarjeta durante el plazo de pago del préstamo no serán devueltas.
  • Seguros de hogar, salud, vida: son los productos que se contratan más habitualmente cuando se suscribe una hipoteca. Si cancelamos la hipoteca pero hemos firmado una renovación por cinco años y no se ha cumplido el plazo, tenemos derecho a que devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido. Además, podremos contratar los seguros con la aseguradora que prefiramos.
  • Planes de pensiones: el plan de pensiones que tengamos suscrito con la entidad se puede trasladar a otro banco que nos guste más o rescatar el dinero del plan de pensiones en el caso de que se cumplieran los requisitos para ello.

Preguntas frecuentes sobre cancelar la hipoteca

¿Puedo cancelar una hipoteca antes de tiempo?

Sí. Este procedimiento se llama amortización de la hipoteca y puede ser parcial, solo de una parte, o total, de la totalidad del préstamo restante.

¿Es posible cancelar una hipoteca en el momento de la venta?

Sí. Para ello el vendedor debe acudir a por el certificado bancario que acredite que el inmueble no tiene ninguna deuda así como la nota simple que justifique que la vivienda está libre de cargas. Igualmente, el vendedor puede entregar un cheque bancario con el importe de la deuda que queda pendiente para que el comprador lo entregue a la entidad bancaria.

¿Cuál es el coste de cancelar una hipoteca en el registro?

El coste de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad es de unos 24€ como mínimo. Al estar regulado su cálculo se puede hacer basándose en el porcentaje que se aplica sobre el capital original del préstamo hipotecario que se ha cancelado.

¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación?

De los gastos de cancelación debe pagarlos el titular o titulares de la hipoteca ya que es el principal interesado en liberar el inmueble de cargas. No obstante, si se pretende vender la vivienda, se puede acordar que sea otra persona, el comprador, el que se encargue del desembolso de la cancelación. El comprador no tiene obligación de aceptarlo.

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