¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

Comisión de apertura
Comisión de apertura

La comisión de apertura responde a una cantidad que el banco te puede o no cobrar por los gastos asociados a abrir la hipoteca. ¿Es legal? ¿La puedes reclamar? Desde Selectra te resolvemos todas las dudas.


Hipotecas sin comisión de apertura

Hipoteca Naranja Variable ING

Free
  • TAE
    2,65%
  • TIN
    Euríbor + 0,99%1,99% TIN primer año
  • Cuota
    635,05€
  • Plazo máximo: 40 años
  • Financiación: 80% del valor de tasación para vivienda habitual
  • Requisitos de bonificación: domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida que ofrecen
  • Sin bonificación: 2,83% TAE variable - Euríbor + 1,79% - 2,79% TIN primer año

 

Hipoteca Fija Evo Banco

Free
  • TAE
    1,60%
  • TIN
    1,29%
  • Cuota
    585,22€
  • Plazo máximo: 30 años
  • Financiación máxima del 80%
  • Requisitos: Domiciliación de la nómina, seguro de hogar anual EVO
  • Sin bonificación: 1,49% TIN 1,75% TAE con una cuota de 599,20€

 

 

 

Hipoteca Fija Bankia

Free
  • TAE
    2,39%
  • TIN
    2%
  • Cuota
    508,63€
  • Plazo máximo: 30 años
  • Financiación máxima del 80%
  • Requisitos: Domiciliación de ingresos, seguro de hogar, seguro de vida/amortización

 

 

 

Hipoteca Variable Open Openbank

Free
  • TAE
    2,15%
  • TIN
    Euríbor + 0,95%1,95% TIN primer año
  • Cuota
    632,14€
  • Plazo máximo: 30 años
  • Financiación: 80% del valor de tasación para vivienda habitual
  • Requisitos: 1- clientes con ingresos mensuales superiores a 2.000€ 2- -0,5% Cuenta Profesional, Nómina o No Nómina 3- -0,6% seguro de vida 4- -0,1% seguro de hogar 4- -0,1% plan de pensiones (aportación mínima de 600€/mes)
  • Sin cumplir los requisitos de bonificación: TAE 2,37% - Euribor + 1,35% - 2,35% TIN primer año

 

Ejemplos tomado en base a una hipoteca de 150.000€ a 25 años con bonificaciones. Intereses consultados a 17 de marzo de 2021.

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura se define como el porcentaje que los bancos incorporan al importe de la hipoteca por tramitar dicho préstamo. La apertura de este expediente se realiza solo una vez y reúne las siguientes características:

  • Aglutina tanto el estudio de gastos, riesgo y, en general, todo el trabajo que le lleva a la entidad bancaria tramitar este préstamo
  • Suele oscilar entre el 0,5 y el 1% del importe del préstamo
  • De aplicarse, debe hacerse con total transparencia ya que dependiendo de las circunstancias se puede reclamar

Procedimiento de la comisión de apertura

Para determinar el porcentaje de la comisión de apertura que se va a aplicar, el banco lleva a cabo el siguiente procedimiento:

  • Realización de diferentes estudios basados en indicadores como son los intereses, el tipo de hipoteca, el importe solicitado y el plazo de amortización
  • Análisis de la solvencia por parte de una agencia externa. Esta se encarga de evaluar la solvencia económica del solicitante y de las posibilidades que tiene o no de devolver el préstamo hipotecario en tiempo y forma
  • Redacción de un modelo de préstamo donde ya se incluye esa comisión de apertura, el importe y los intereses a pagar

¿Quién tiene que pagar la comisión de apertura?

Como ya sabrás, algunos de los gastos de la hipoteca corren a cuenta de la entidad bancaria mientras que otros tienen que ser asumidos por ti como cliente.

En el caso concreto de la comisión de apertura, ha habido mucha controversia, tal y como contaremos más adelante, pero de momento tiene que ser el usuario quien se haga cargo de este gasto añadido al importe del préstamo hipotecario.

¿La comisión de apertura es ilegal? Sentencias y TS

La comisión de apertura ha traído cola ya que muchos clientes se quejaban de las cláusulas abusivas que rodeaban a la hipoteca, entre las que se encontraban o se encuentran la famosa cláusula suelo, el IRPH y la comisión de apertura.

Ante esta última, el Tribunal Supremo se pronunció dando la razón a los bancos alegando que es un gasto no abusivo y asociado a la hipoteca por ofrecer ciertos servicios a los clientes. En la propia sentencia argumentan:

La comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales, reza la sentencia del TS.

Lo que sí prohíbe la Nueva Ley Hipoteca de junio de 2019 es que los bancos te cobran una comisión de estudio. Ante ello, te recomendamos que revises la escritura y de que te la pasen, reclamar la cantidad correspondiente a la entidad financiera.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura?

Ante ello, sí que en algunas ocasiones se puede reclamar la comisión de apertura de la hipoteca al considerarse esta cláusula nula:

  • ¿Cuándo puedes reclamar la comisión de apertura?
  • La comisión de apertura no se menciona en la información precontractual del préstamo hipotecario. En otras palabras, el banco tiene que informarte debidamente de que te van a cobrar esta tasa y a cuánto asciende la cifra
  • Que puedas demostrar que la cláusula no corresponde con ninguno servicio ni los gastos vienen asociados a ningún servicio prestado, más aún cuando no hay ninguna justificación para que te hayan fijado un porcentaje de la comisión

Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura

¿Dónde puedo ver si me han cobrado la comisión de apertura?

Lo puedes ver en la escritura de la casa, más concretamente en el contrato del préstamo hipotecario en la cuarta cláusula, en el apartado ‘Comisiones’.

¿La comisión de apertura se puede cobrar varias veces?

No, la comisión de apertura solo se puede cobrar una vez y, además, dicho cobro debe estar debidamente justificado, tiene que responder a los gastos asociados de un servicio prestado por el banco para la concesión de la hipoteca y debe quedar expresado en la escritura y contrato del préstamo.

¿Qué porcentaje de la cantidad del préstamo supone la comisión de apertura?

La comisión de apertura suele ser del 0,5-1% de la cantidad prestada, todo depende de la entidad bancaria con la que vayas a abrir la hipoteca.

Además de la comisión de apertura, ¿me pueden cobrar una comisión de mantenimiento por la hipoteca?

No, no se cobra una comisión de mantenimiento por la hipoteca.

Actualizado el