¿Se puede rescindir un contrato de alquiler?
¿Alquilar un piso o firmar una hipoteca? Si echamos la vista atrás varias décadas, recordamos que España era un país de propietarios. La crisis económica de 2008, que azotó especialmente al sector inmobiliario, provocó que la balanza se inclinase del lado del alquiler ante la imposibilidad de acceder a unas buenas condiciones hipotecarias.
Y, aunque la fotografía del parque inmobiliario en España apenas ha cambiado (el 75% de la población prefiere una casa en propiedad), el alquiler se ha convertido casi en la única opción en nuestro país para optar a una vivienda.
En Selectra queremos ayudarte a entender mejor el mercado del alquiler. Para ello, hoy abordamos uno de los puntos más importantes a la hora de embarcarte en esta nueva aventura: ¿se puede rescindir un contrato de alquiler?
¿Está regulada la rescisión de un contrato de alquiler en España?
Para ponerte en antecedentes y situarte en este escenario tan cambiante, queremos que conozcas la legislación que regula el mercado del alquiler en España.
La Ley 12/2023 del 25 de mayo de 2023 (LAU) es la norma que regula todos los aspectos sobre derechos y obligaciones, duración de contratos, precios o fianzas (entre otros) del alquiler de bienes inmuebles en nuestro país.
Y, debido a la situación tan convulsa del sector, esta ley quiere convertirse en la piedra angular del artículo 47 de la Constitución: el reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Varios capítulos de la ley abordan precisamente los puntos más delicados de una relación contractual de este tipo: la rescisión del contrato de alquiler, en qué casos puede hacerlo el arrendador, cuándo puede hacerlo el inquilino o los plazos para la finalización de un contrato de alquiler.
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Soy el propietario de la vivienda: ¿en qué casos puedo cancelar un contrato de alquiler?
Tal y como recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27, como arrendador tienes derecho a resolver el contrato de alquiler por los siguientes motivos:
- Cuando el inquilino no paga parte de la fianza o de su actualización.
- Cuando se han provocado daños en la vivienda de forma dolosa, o por realizar obras sin el consentimiento del arrendador.
- Si el inquilino subarrienda o realquila el domicilio sin la autorización del propietario.
- Cuando se tenga constancia de que en la vivienda tienen lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (como el tráfico de drogas, por ejemplo).
- Si se destina la vivienda para otros fines que no sea el de residencia habitual.
- Si el inquilino no cumple con el pago de la renta pactada, con cualquier cantidad que le corresponda o cuyo pago haya asumido.
Si quieres estar cubierto ante el posible adeudo de un inquilino, puedes contratar un seguro de impago de alquiler. En Selectra, te ayudamos a elegir el mejor.
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Soy inquilino: ¿tengo derecho a finalizar mi contrato de alquiler?
La ley también contempla la rescisión del acuerdo de alquiler por parte del inquilino. De este modo, tienes derecho a hacerlo por los siguientes motivos:
Si el propietario no lleva a cabo las reparaciones a las que hace referencia el artículo 21 de la Ley 12/2023.
A este respecto, la norma indica que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador”.
- Si el propietario perturba u obstaculiza el uso y disfrute de la vivienda.
¿Cuánto tiempo dura el contrato de alquiler de una vivienda?
Una de las novedades introducidas por la actualización de la ley es, precisamente, la duración de los contratos de alquiler. La norma establece que estos se extiendan durante un período decinco años.
Por supuesto, el texto reconoce la posibilidad de que, propietario e inquilino, firmen un contrato por un período inferior a un lustro. En este caso, se fija una prórroga obligatoria(por plazos anuales) hasta que el alquiler alcance la duración mínima de cinco años.
Además, la ley introduce el término de prórroga tácita, por el que el acuerdo se renueva automáticamente, en períodos anuales, durante tres años más.
Protección a personas vulnerables
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que hayan finalizado la prórroga obligatoria o el período de prórroga tácita, podrá solicitarse una nueva prórroga extraordinaria por un plazo máximo de un año. Esta solicitud requiere que el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica basada en un informe/certificado emitido por los servicios sociales municipales o autonómicos durante el último año. En el caso de que el propietario sea un gran tenedor de vivienda, estará obligado a aceptar esta prórroga extraordinaria.
¿De qué plazos dispongo para rescindir un contrato de alquiler?
Dependiendo de quién quiera finalizar la relación contractual y del momento temporal en el que se encuentre el contrato, se establecen diferentes plazos de preaviso:
¿Resides en una vivienda de alquiler?
Tal y como recoge el artículo 11 de la ley, podrás rescindir tu contrato de alquiler una vez hayan transcurrido, al menos, seis meses y siempre que se lo comuniques al propietario con treinta días de antelación.
Además, según indica la norma, “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”. En caso de que el período de tiempo restante sea inferior a un año, la indemnización será proporcional a los meses que quedan por cumplir.
Por otro lado, si no tienes intención de renovar el contrato o cualquiera de sus prórrogas, estás en la obligación de avisar al propietario con dos meses de antelación.
¿Tienes alquilada tu vivienda?
En el caso de que seas propietario también nos encontramos con diversos escenarios.
Si no quieres renovar el contrato a tu inquilino (o cualquiera de sus prórrogas), la Ley de Arrendamientos Urbanos marca un preaviso de, al menos, cuatro meses.
Además, la ley reconoce tu derecho como propietario a rescindir un contrato de alquiler si tú o tus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción necesitáis recuperar el inmueble para convertirlo en domicilio permanente. En este caso, la cláusula debe estar recogida en el contrato de arrendamiento y el inquilino debe llevar, al menos, un año en la vivienda.
Muchos seguros de hogar incluyen atención jurídica personalizada que puede ayudarte todas las dudas que tengas respecto a la rescisión de contrato. Desde Selectra, te ayudamos a elegir uno que se adapte a ti.
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¿Cómo comunicar la rescisión del contrato de alquiler?
Los expertos en derecho recomiendan que dicha comunicación se haga mediante medios que dejen constancia de su recepción, como una carta certificada con acuse de recibo o un burofax. El texto debe contener, como mínimo, los siguientes datos:
- Nombre, apellidos y DNI, tanto del propietario como del inquilino.
- Dirección del propietario y del arrendador.
- Identificación del inmueble.
- Fecha de firma del contrato de alquiler.
- Fecha de finalización del contrato de alquiler.
- Causa(s) por la(s) que se finaliza el contrato.
Dada la importancia de esta comunicación, desde Selectra te aconsejamos que te pongas en manos de un profesional especialista en alquileres, como un abogado o una gestoría, para que te asesore durante todo el proceso de rescisión del contrato, bien seas propietario o inquilino.
Además, recuerda que tienes la posibilidad de contratar un seguro para inquilinos por el que, como arrendatario, puedes asegurar el mobiliario o los bienes materiales que haya en el interior de la vivienda, entre otros.