¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza de un alquiler? Plazos 2024

En esta guía completa te damos todas las claves sobre la devolución de la fianza del alquiler: cuánto tiempo tiene el arrendador para devolverla, cómo se devuelve y en qué casos no se devuelve.

¿Cuál es el plazo de devolución de la fianza del alquiler?

Según el artículo 34.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza del alquiler debe ser devuelta al inquilino en un plazo de 30 días tras finalizar el contrato de arrendamiento. Si después de un mes desde la entrega de las llaves, aún no se ha realizado dicha devolución, generará intereses legales.

Es decir, el arrendador dispone de un mes para comprobar que la vivienda está en un estado adecuado y, si es así, devolver la fianza del alquiler al inquilino. De no hacerlo a su debido tiempo, el inquilino puede reclamar la devolución de la fianza del alquiler y los intereses generados por la demora.

¿Puede superarse el plazo de devolución de la fianza del alquiler?

Sí, el proceso se puede alargar si el casero identifica desperfectos en la vivienda, decide retener parte o la totalidad de la fianza para arreglar los desperfectos y no hay un acuerdo sobre los desperfectos entre ambas partes.

Puede suceder que el inquilino considere que no sea su culpa o que el casero atribuya un desperfecto al inquilino que realmente no le compete. En cualquiera de los casos, si al final no se llega a un acuerdo, toca presentar una reclamación en el juzgado, alargándose así el proceso de devolución de la fianza.

¿Cómo solicitar la devolución de la fianza del alquiler?

Lo más habitual es que, una vez entregadas las llaves y, tras una revisión positiva de la vivienda, sea el propio propietario quien, por iniciativa propia, realice la devolución de la fianza del alquiler, ya que está obligado por ley a devolver dicho importe.

Pero en algunas ocasiones, los arrendadores pueden despistarse o hacerse los despistados, y olvidar devolver la fianza del alquiler. En ese caso, lo más común es llamar o escribir al casero para reclamar dicha fianza, el cual debe proceder con la devolución.

El peor caso sucede cuando el propietario no está de acuerdo con el estado de la vivienda y decide descontar de la fianza el arreglo de los daños ocasionados. Si esto sucede, el casero debe remitir al inquilino los costes de las reparaciones a realizar para justificar el importe descontado de la fianza del alquiler.

Si el inquilino no está conforme con la deducción que ha aplicado el arrendador, ha de reclamar la devolución de lo que considera oportuno de la fianza del alquiler, ya sea su totalidad o una parte.

¿Cómo solicitar la devolución de la fianza del alquiler si hay desacuerdo?

1. Dialogar: siempre es mejor hacer las cosas por las buenas y pedir la fianza de forma amistosa, ya que el proceso se hace mucho más sencillo y más corto. Para ello, contacta con el casero o la inmobiliaria y trata de solucionarlo cordialmente.
2. Realizar una notificación fehaciente: envía un burofax o una carta con acuse de recibo para que quede constancia de que se ha realizado la reclamación de la devolución de la fianza del alquiler. En esta notificación debes justificar, mediante fotografías, que la deducción no te corresponde.
3. Esperar a la respuesta: el arrendador tiene 30 días para contestar y justificar la retención que haya realizado de la fianza.
4. Demandar a tu casero: si no responde a la notificación o no se llega a un acuerdo, puedes presentar una demanda judicial para recuperar tu dinero.

Modelo de devolución de la fianza del alquiler

La devolución de la fianza del alquiler debe formalizarse mediante un escrito para que quede constancia de que se ha devuelto el importe que corresponde y de que se ha cumplido o no con lo que estipulaba el contrato de arrendamiento. A continuación, te mostramos los puntos clave que debe incluir y un modelo de devolución de la fianza del alquiler:

¿Qué debe incluir un modelo de devolución de la fianza del alquiler?

1. Datos de ambas partes: nombres y DNI del arrendador y arrendatario
2. Referencia al contrato de alquiler: es importante identificar el contrato y mencionar la fecha en la que se firmó
3. Devolución de las llaves: debe quedar por escrito la entrega y recepción de las llaves del inmueble
4. Devolución de la fianza: debe incluir la cantidad a devolver y el plazo en el que se devuelve. También ha de constar la revisión de la vivienda y si se han ocasionado desperfectos o no y si se debe parte del alquiler o de las facturas, ya que esto influye en la cantidad a devolver.
5. Recibo de devolución: si el pago se hace de forma telemática, es fácil demostrar que se ha hecho, pero si es en metálico, el inquilino debe firmar la recepción de tal dinero.
6. Retorno de garantías complementarias: debe incluir la devolución de cualquier aval o depósito adicional que se haya utilizado como garantía.
7. Fecha y firmas: el modelo de devolución de fianza debe ser firmado por ambas partes y debe constar la fecha en la que se formaliza el documento.

Para que no tengas dudas a la hora de cómo se realiza este tipo de escrito, te mostramos un modelo de devolución de la fianza del alquiler ya cumplimentado:

¿Tengo que devolver la fianza si el inquilino se va antes de tiempo?

Según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene la opción de rescindir el contrato de alquiler después de un mínimo de seis meses, siempre y cuando informe al propietario con al menos treinta días de anticipación. Las partes pueden acordar en el contrato que, en caso de desistimiento, el inquilino debe compensar al propietario con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año restante del contrato. Los periodos menores a un año generan una indemnización proporcional.

Esto quiere decir que si el inquilino deja el piso antes de 6 meses, debe abonarle una cantidad al propietario que, en el caso de superar el valor de la fianza del alquiler, el propietario queda exento de realizar la devolución de la fianza. Si la cantidad es menor que el valor de la fianza, se descontaría al devolver la fianza.

Seguros recomendados para propietarios

¿Cuándo no se devuelve la fianza de un alquiler?

Existen ciertos casos en los que la ley ampara al propietario y se le permite no devolver la fianza del alquiler. Normalmente, suele ser por malas prácticas del inquilino, ya sea por desperfectos o por impagos.

¿Cuáles son las situaciones que eximen al propietario de devolver la fianza?

• Mensualidades sin pagar: si el inquilino no ha pagado todas las mensualidades y ese dinero excede el valor de la fianza, el propietario no ha de devolver la fianza.
• Impago de recibos: el propietario no tiene que devolver la fianza si el arrendatario debe dinero por importe superior al de la fianza por no pagar los recibos de la luz, agua, gas o comunidad de vecinos (en el caso de que por contrato corriesen a su cuenta).
• Incumplimiento de contrato: aquí entran muchos supuestos como subarrendar la vivienda o realizar obras en la misma. Si esto sucede, el propietario no tiene que realizar la devolución de la fianza del alquiler.
• Desperfectos en la vivienda por uso indebido: si el propietario encuentra desperfectos en contenido o continente que no derivan del uso habitual, puede descontar su arreglo de la fianza del alquiler y, si es coste es mayor, no devolver la totalidad de la fianza.
• Abandono antes de tiempo: si el inquilino abandona la vivienda antes de 6 meses, el propietario queda exento de devolver la fianza si el importe adeudado es mayor. En el caso de ser menor, se descuenta.