Gastos de hipoteca: qué son, cuánto cuestan y quién los paga
Los gastos de hipoteca son los costes asociados a la formalización del préstamo hipotecario, como la tasación, la notaría o el registro. Actualmente, la mayoría de estos gastos los asume el banco, me hay algunos que corresponde al cliente. En esta guía te explicamos qué gastos tiene una hipoteca, cuánto cuestan y quién paga cada uno.
¿Cuáles son los gastos asociados a una hipoteca?
Los gastos de hipoteca son los importes que se generan al constituir un préstamo hipotecario. Son costes vinculados a trámites obligatorios o habituales para formalizar la operación ante notario, inscribirla en el Registro o valorar la vivienda.
Estos gastos pueden variar en función del importe del préstamo y del valor del inmueble, aunque su estructura suele ser siempre la misma.
Principales gastos asociados a una hipoteca:
- Tasación: valoración oficial del inmueble.
- Notaría: escritura pública del préstamo hipotecario.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: gestión de los trámites administrativos.
- IAJD: impuesto sobre actos jurídicos documentados.
A estos gastos pueden añadirse otros costes según la entidad, como comisiones o productos vinculados, aunque no forman parte estricta de los gastos de constitución.
¿Quién asume los gastos de hipoteca?
En España, el reparto de los gastos hipotecarios está regulado por ley. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el cliente asume el coste de la tasación, mientras que el banco debe hacerse cargo del resto de los gastos asociados al préstamo, como la notaría, el registro, la gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este reparto no siempre fue así. Antes de 2019, lo habitual era que el cliente asumiera prácticamente todos los costes de la hipoteca, ya que muchas entidades incluían cláusulas que trasladaban estos gastos al consumidor.
Por este motivo, es importante distinguir entre cuándo se firmó la hipoteca. Si el préstamo se formalizó antes de la entrada en vigor de la ley, es posible que hayas pagado gastos que en realidad correspondían al banco. En estos casos, y dependiendo de las condiciones del contrato, podrías tener derecho a reclamar la devolución de parte de esos costes.
En cambio, en las hipotecas firmadas a partir de 2019, el reparto de gastos está claramente definido por la normativa. Si el banco te ha cobrado conceptos que no te correspondían, estaríamos ante un posible incumplimiento de la ley, lo que también podría dar lugar a una reclamación.
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría | Banco |
| Registro | Banco |
| Gestoría | Banco |
| IAJD | Banco |
| Tasación | Cliente |
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el cliente solo suele asumir el coste de la tasación.
¿Has pagado gastos de la hipoteca que no te correspondían ?
Si firmaste tu hipoteca antes de 2019, es posible que asumieras gastos que, según la normativa actual, debería haber pagado el banco. Descubre si puedes reclamarlos y recuperar tu dinero.
¿Cuánto cuestan los gastos de hipoteca al comprar una vivienda?
Actualmente, los gastos de hipoteca para el comprador son reducidos, ya que el banco asume la mayoría de los costes. En la práctica, el único gasto habitual es la tasación, que suele situarse entre 250 € y 600 €.
Para entender cómo encajan estos gastos dentro del presupuesto total, es importante analizar el coste completo de comprar una vivienda y cómo se reparten los distintos conceptos.
El coste de comprar una vivienda se divide en tres grandes bloques: la entrada, los gastos de compraventa y los gastos de hipoteca.
¿Por qué es importante esta diferencia?
Porque muchas personas solo tienen en cuenta los gastos de hipoteca, cuando en realidad la mayor parte del dinero inicial se destina a la entrada y a los gastos de compraventa.
- Si compras sin hipoteca, solo tendrás gastos de compraventa.
- Si compras con hipoteca, tendrás gastos de compraventa + gastos de hipoteca.
¿Cuál es la diferencia entre gastos de hipoteca y gastos de compraventa?
Es habitual confundir los gastos de hipoteca con los gastos de compraventa, pero no son lo mismo. Los gastos de hipoteca están relacionados con el préstamo, mientras que los gastos de compraventa corresponden a la adquisición de la vivienda. Diferenciar ambos conceptos es clave para calcular correctamente cuánto dinero necesitas antes de comprar.
La diferencia principal está en el origen del coste. Los gastos de hipoteca están vinculados a la financiación, es decir, al préstamo que concede el banco, e incluyen conceptos como la tasación, la notaría o el registro de la hipoteca.
En cambio, los gastos de compraventa corresponden a la adquisición de la vivienda en sí y se generan independientemente de si hay hipoteca o no. Aquí se incluyen los impuestos (IVA o ITP), la notaría de compraventa y el registro de la propiedad.
| Concepto | Qué incluye | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Entrada | Parte del precio que no financia el banco (habitualmente el 20 %) | Cliente |
| Gastos de compraventa | IVA o ITP, notaría de compraventa y registro de la vivienda | Cliente |
| Gastos de hipoteca | Tasación y costes asociados al préstamo | Cliente (principalmente la tasación) |
Aunque los gastos de hipoteca forman parte del coste total, la mayor parte los asume el banco (notaría, registro, gestoría e impuestos). Por eso, en la práctica, el único gasto relevante para el cliente suele ser la tasación.
¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar una vivienda?
En la mayoría de los casos, necesitarás tener ahorrado entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda, una cantidad que incluye distintos tipos de gastos:
- 20 % para la entrada, que es la parte que el banco no financia.
- 10 % - 15 % para gastos de compraventa, como impuestos, notaría o registro.
- Gastos de hipoteca, principalmente la tasación.
| Precio de la vivienda | Entrada (20 %) | Ahorro total estimado (entrada + gastos) |
|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 45.000 € – 52.500 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 60.000 € – 70.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 75.000 € – 87.500 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 90.000 € – 105.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 120.000 € – 140.000 € |
Estimaciones elaboradas a partir de las condiciones habituales del mercado hipotecario en España. El cálculo incluye una entrada y entre un 10 % y un 15 % adicional en impuestos y gastos de compraventa, que pueden variar según la comunidad autónoma y el tipo de inmueble.
Veamos un ejemplo práctico de uno de los supuestos recogidos en la tabla. Imagina que quieres comprar una vivienda de 200.000 €. El banco, en la mayoría de los casos, te concederá hasta el 80 % del valor, es decir, unos 160.000 €.
Esto significa que tendrás que aportar de tu bolsillo los 40.000 € restantes, que corresponden a la entrada.
A esta cantidad hay que sumarle los gastos de compraventa, que suelen situarse entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble. En este caso, estaríamos hablando de entre 20.000 € y 30.000 € adicionales.
Por último, habría que añadir los gastos de hipoteca, que hoy en día son mucho más reducidos. El principal es la tasación, que suele costar entre 250 € y 600 €.
En conjunto, para una vivienda de 200.000 €, necesitarías aproximadamente entre 60.000 € y 70.000 € ahorrados antes de comprar.
¿Quieres calcular el ahorro inicial para tu caso concreto?
Si quieres afinar más el cálculo, puedes utilizar nuestro simulador de compra de vivienda para estimar cuánto dinero necesitas en tu caso concreto. Esta herramienta te permite calcular de forma rápida cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar una vivienda y te desglosa las cantidades estimadas que corresponden a gastos, tanto de hipoteca como de compraventa.
Solo tienes que introducir el valor de la vivienda o el ahorro disponible, y obtendrás una estimación basada en las condiciones habituales del mercado hipotecario.
Necesitas tener ahorrados:
65.000 €- Entrada (20%): 40.000 €
- Gastos de compraventa (~10–15%): 20.000 € – 30.000 €
- Tasación (aprox.): 250 € – 600 €
- Ahorro necesario: 60.250 € – 70.600 €
¿Cómo se calcula?
- Entrada: el banco financia el 80% del valor. El 20% restante (40.000 €) lo aportas tú.
- Gastos de compraventa: incluyen impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y gestoría. Suelen situarse entre el 10% y el 15% del precio.
- Tasación: es la valoración oficial del inmueble que exige el banco. Su coste habitual está entre 250 € y 600 €.
- Ahorro necesario: teniendo en cuenta todos los conceptos anteriores, el ahorro que necesitas se sitúa entre 60.250 € (con gastos del 10% y tasación de 250 €) y 70.600 € (con gastos del 15% y tasación de 600 €).
La cifra destacada de 65.000 € es el punto medio de ese intervalo, redondeada al millar.
Este resultado es una estimación orientativa; lo ideal es hacer un estudio personalizado según tu situación real.
Preguntas frecuentes sobre gastos de hipoteca
¿Cuánto cuestan los gastos de hipoteca?
Actualmente, los gastos de hipoteca son bajos para el cliente, ya que el banco asume la mayoría de los costes. En la práctica, el único gasto habitual es la tasación, que suele costar entre 250 € y 600 €.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
El banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. El cliente normalmente solo paga la tasación.
¿Cuánto son los gastos de una hipoteca de 200.000 €?
Para comprar una vivienda de 200.000 € con hipoteca, lo habitual es necesitar entre 60.000 € y 70.000 € ahorrados.
Esta cantidad incluye unos 40.000 € de entrada, ya que el banco suele financiar hasta el 80 % del valor del inmueble, entre 20.000 € y 30.000 € en gastos de compraventa, y los gastos de hipoteca que paga el cliente, principalmente la tasación que oscila entre 250 € y 600 €.
¿Qué gastos tiene una hipoteca de 100.000 € o 150.000 €?
El dinero que necesitas depende del precio de la vivienda, pero la estructura de costes es siempre la misma. En general, tendrás que contar con entre un 30 % y un 35 % del valor del inmueble, que incluye la entrada, los gastos de compraventa y los gastos de hipoteca.
Aunque los gastos de hipoteca forman parte del cálculo, actualmente representan una parte pequeña del total, ya que la mayoría de los costes los asume el banco y el cliente suele pagar principalmente la tasación.
- Para una vivienda de 100.000 €, necesitarías aproximadamente entre 30.000 € y 35.000 € ahorrados. Esto incluye unos 20.000 € de entrada, entre 10.000 € y 15.000 € en gastos de compraventa y los gastos de hipoteca de 250 € y 600 €.
- En el caso de una vivienda de 150.000 €, el ahorro necesario suele situarse entre 45.000 € y 52.500 €. De esa cantidad, unos 30.000 € corresponden a la entrada, entre 15.000 € y 22.500 € a gastos de compraventa, y el resto a los gastos de hipoteca.