Hipoteca puente: compra una casa antes de vender la actual
¿Estás pensando en adquirir una casa nueva pero todavía no has terminado de pagar la anterior? La hipoteca puente es la opción que las entidades bancarias ofrecen para que te compres una vivienda mientras vendes la otra.
¿Qué es una hipoteca puente?
Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que hace posible que se pueda comprar una vivienda mientras no se ha vendido el inmueble anterior. La entidad bancaria suele dar facilidades como unas cuotas más bajas hasta que el cliente puede realizar la compraventa de la casa.
¿En qué consiste una hipoteca puente?
La hipoteca puente tiene un funcionamiento distinto al de una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta, esto se debe a que la finalidad cambia notablemente. El proceso es el siguiente:
Contratar la hipoteca puente
La entidad bancaria acepta la suscripción del préstamo con los dos inmuebles como garantía (tanto el que vendemos como el que compramos). El plazo para vender la casa anterior se encuentra entre los 6 meses y los 5 años.
Pagar las cuotas mientras no haya comprador
Mientras no se haya encontrado a nadie que quiera comprar el inmueble, solo se pagarán los intereses. Los costes serán estos:
- Abono de intereses por carencia de capital: lo frecuente es que se aplique una carencia del capital para que el usuario solo pague intereses hasta que haya vendido el inmueble.
- Cuota reducida: se abonará una cuota más baja que la que habrá que pagar después, hasta que se consiga vender la casa. La mayoría de la mensualidad irá al pago de intereses.
- Cuota usual: se pagarán intereses y capital, como en una hipoteca convencional.
Venta de la antigua vivienda
Una vez hay un comprador para la vivienda, se podrá usar una parte del dinero para cancelar la deuda anterior y así eliminar las cargas del anterior inmueble. En ese instante, se tendrá una hipoteca común para la nueva vivienda y pagar las cuotas normales.
Bancos que ofrecen hipotecas puente
La oferta de hipotecas puente es muy reducida. Resulta complicado encontrar entidades bancarias que pongan a disposición de los clientes este tipo de producto. Únicamente dentro del catálogo de hipotecas del Banco Santander localizaremos esta opción.
- Hipoteca Cambia tu vivienda de Banco Santander
- El Banco Santander es la única entidad que tiene una hipoteca puente
- Permite financiar el 100% del precio de compraventa
- Plazo máximo de 30 años
- Periodo de carencia del capital de hasta 12 meses
- Se puede contratar una hipoteca fija o una hipoteca variable
- Permite bonificar hasta el 1% del tipo de interés
Condiciones para solicitar una hipoteca puente
La contratación de una hipoteca puente lleva asociada unos requisitos muy definidos, principalmente por las características tan específicas que posee. Estas condiciones se deben tener en cuenta antes de lanzarse a contratarla:
- Podrás obtener el 100% del valor de la compra y de los gastos del nuevo inmueble, siempre que la suma de esta cuantía junto con la parte de deuda que queda pendiente de la primera hipoteca no supere el 80% del valor de tasación de ambas.
- El plazo máximo que ponen las entidades bancarias para este tipo de hipoteca es de 30 o 45 años.
- Es común que una vez se ha vendido el primer inmueble y se haya amortizado la deuda que queda pendiente, el banco no cobre ninguna comisión.
- La entidad bancaria pedirá un análisis de solvencia al usuario para conocer el nivel de ingresos, comprobar que puede hacer frente y si tiene pendiente alguna deuda.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca puente
Cuando comenzamos a plantearnos la opción de contratar una hipoteca puente, por su particularidad, debemos considerar que implica unas ventajas e inconvenientes que se deben tener en cuenta antes de lanzarse a por ella:
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Comodidad para el cambio de vivienda: esto permitirá financiar la compra de una nueva casa sin haber vendido la anterior. | Supone un riesgo: si no se vende el inmueble habrá que pagar cuotas elevadas e incluso se podrían perder ambas casas. |
| Mayor plazo para vender: se tendrán varios años para vender la vivienda. | Plazo limitado para venderlo: generalmente los bancos ponen un plazo de unos cinco años para la venta. |
| Flexibilidad para la venta: da la oportunidad de tener la seguridad de haber recibido la mejor oferta para la casa. | El inmueble puede perder valor: si pasa mucho tiempo hasta que se venda, podríamos recibir menos dinero por el inmueble y seguiría quedando una cantidad por amortizar. |
| Alquilar la primera vivienda: mientras se vende para así hacer frente a los gastos | Exigencia de solvencia por parte de la entidad bancaria: solo usuarios con ingresos elevados y estables podrán hacerse cargo. |
Opciones a la hipoteca puente
Debido a la dificultad para contratar una hipoteca puente con un banco, puede ser necesario considerar otras opciones de crédito para el cambio de casa. Algunas alternativas a este tipo de hipoteca son:
- Vender primero la vivienda: puede ser una buena idea vender primero el inmueble y después comprar una casa nueva. Así ahorramos trámites y puede darnos la opción de no tener que firmar una hipoteca.
- Ampliar la hipoteca del inmueble: se puede solicitar a la entidad bancaria una ampliación del préstamo hipotecario para así conseguir dinero para la nueva vivienda. De esta manera, el segundo inmueble tendría que ser la garantía y sería más difícil poder pedir un periodo de carencia al principio.
- Suscribir una segunda hipoteca: siempre que la situación económica lo permita, se podría pedir una segunda hipoteca y abonar los dos créditos a la vez hasta que sea posible vender el inmueble.
- Contratar un crédito nuevo para cancelar la hipoteca vigente: una posibilidad es contratar un préstamo financiero que posibilite liquidar la deuda restante y comprar una nueva vivienda. En este caso, las dos viviendas tendrían que utilizarse como garantía.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca puente
¿Y si después de contratar la hipoteca puente no se consigue vender la vivienda?
No vender la vivienda en el periodo de tiempo fijado puede suponer un problema importante ya que las cuotas aumentarán y el importe de estas también. Si se alarga en el tiempo esta situación y no podemos pagar las cuotas mensuales, se pueden perder los dos inmuebles.
¿Cuándo es buen momento para pedir una hipoteca puente?
Es recomendable conocer otras posibilidades antes de decidirse por suscribir una hipoteca puente. Algunas de ellas pueden ser vender la vivienda y con ese dinero hacer una amortización de la hipoteca vigente y pagar una parte de la nueva.
¿Cuánto tiempo da la hipoteca puente para vender la anterior casa?
Este periodo dependerá del banco con el que se tenga contratada la primera hipoteca y el periodo de carencia que ofrece. Generalmente suele estar entre los 6 meses y los 5 años, que será el plazo para vender la primera casa.
¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación?
Los gastos de cancelar la hipoteca debe pagarlos el titular o titulares de la hipoteca ya que es el principal interesado en liberar el inmueble de cargas. No obstante, si se pretende vender la vivienda, se puede acordar que sea otra persona, el comprador, el que se encargue del desembolso de la cancelación. El comprador no tiene obligación de aceptarlo.